계약서에 도장을 찍는 순간, 중개사무소에서 중개보수 금액을 적어 줍니다. 결론부터 말하면, 그 금액은 요율표의 상한 안에서 협의하는 금액이지 모든 거래에 똑같이 정해진 값은 아닙니다. 주택 중개보수는 시·도 조례로 정하므로 서울 주택 표를 다른 지역에 그대로 쓰면 안 되고, 오피스텔·토지·상가는 별도 기준을 봐야 합니다.
그래서 중개수수료와 부동산 복비라고도 부르는 중개보수를 계산할 때는 거래 대상을 나누고 거래금액을 계산한 뒤 상한요율을 대입해야 합니다. 먼저 주택·오피스텔·상가를 구분하는 데서 시작하겠습니다.
1단계, 주택·오피스텔·상가 중 거래 대상 구분
주택 중개보수는 시·도 조례가 정하므로 서울 주택 표를 다른 지역에 그대로 옮기면 안 됩니다. 아래 매매·임대차 표는 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 제2조 별표1의 2021년 12월 30일 시행분을 기준으로 합니다.
오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식부엌·수세식 화장실·목욕시설 등을 갖춘 경우와 그렇지 않은 경우가 다릅니다. 조건을 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 등 0.4%가 상한이고, 그 밖의 오피스텔은 매매·교환·임대차 등 모두 0.9% 이내에서 협의합니다. 이 오피스텔 기준은 공인중개사법 시행규칙에 따른 전국 공통 기준입니다.
토지와 상가처럼 주택·오피스텔이 아닌 물건은 매매·교환·임대차 모두 거래금액의 0.9% 이내에서 개업공인중개사가 정한 상한요율 이하로 협의합니다. 주택이면 서울시 표에서 매매인지 임대차인지 다시 나눠야 하므로, 다음은 두 표의 구간을 확인할 차례입니다.
2단계, 서울 주택 표에서 매매와 임대차 구간 찾기
서울 주택 요율표에서 거래금액 구간을 먼저 찾고, 그 줄의 상한요율과 한도액을 함께 읽습니다. 상한요율은 받을 수 있는 최대 비율이므로 표의 숫자보다 낮게 협의할 수 있습니다.
매매·교환
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 1천분의 6 (0.6%) | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 1천분의 4 (0.4%) | 없음 |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 1천분의 6 (0.6%) | 없음 |
| 15억원 이상 | 1천분의 7 (0.7%) | 없음 |
임대차 등(전세·월세)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 1천분의 4 (0.4%) | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 1천분의 3 (0.3%) | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 1천분의 4 (0.4%) | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | 없음 |
| 15억원 이상 | 1천분의 6 (0.6%) | 없음 |
한도액이 없음은 별도의 금액 상한이 없다는 뜻이지, 요율을 협의할 수 없다는 뜻은 아닙니다. 매매가 9억원이면 2억원 이상 9억원 미만 구간이 아니라 9억원 이상 12억원 미만 구간을 적용합니다. 임대차도 6억원·12억원·15억원에서 다음 구간으로 넘어가므로, 경계 숫자를 포함하는지 확인해야 합니다.
구간을 골랐다면 월세는 보증금과 월차임을 거래금액으로 환산해야 하므로 다음 단계로 넘어갑니다.
3단계, 전세·월세 거래금액 계산법
전세는 월차임이 없으므로 보증금이 거래금액이 됩니다. 월세는 월차임을 그대로 표에 넣지 않고 다음 식으로 환산합니다.
임대차 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100)
첫 계산값이 5천만원 미만이면 다음 식으로 다시 계산합니다.
임대차 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 70)
보증금 2천만원에 월차임 20만원이면 첫 계산은 4천만원입니다. 첫 계산값이 5천만원 미만이므로 두 번째 계산은 2천만원 + 1천4백만원 = 3천4백만원입니다. 서울 주택 임대차 표의 5천만원 미만 구간을 적용하면 상한요율은 0.5%이고, 계산값은 17만원입니다. 이 구간의 한도액은 20만원이어서 17만원은 한도액에 걸리지 않습니다.
보증금 1억원에 월차임 50만원이면 첫 계산으로 거래금액이 1억5천만원이 됩니다. 1억원 이상 6억원 미만 구간의 0.3%를 적용하면 상한은 45만원입니다. 이 45만원은 상한요율로 계산한 값이므로 실제 협의액은 그보다 낮을 수 있습니다.
이제 나온 거래금액을 표에 대입할 때, 경계값과 한도액을 동시에 확인해야 실제 상한이 맞습니다.
4단계, 구간 경계와 한도액을 함께 보는 법
임대차 거래금액이 정확히 5천만원이면 5천만원 미만 구간이 아니라 5천만원 이상 1억원 미만 구간을 적용합니다. 따라서 상한요율은 0.4%이고 한도액은 30만원입니다.
매매가가 4,900만원이면 0.6% 계산값은 29만4천원이지만, 5천만원 미만 구간의 한도액 25만원 때문에 상한은 25만원입니다.
반대로 매매가가 정확히 5천만원이면 다음 구간으로 넘어가 0.5%와 한도액 80만원을 봅니다.
구간에 한도액이 있으면 거래금액 × 상한요율과 한도액 중 작은 금액을 상한으로 봅니다.
중개보수는 매도인·매수인, 임대인·임차인에게서 각각 받는 구조이므로, 제시받은 금액이 어느 당사자의 부담액인지 적어 두세요. 상한을 넘는 중개보수 항목이 보이면 부가가치세 등 별도 항목과 분리한 뒤 계산 근거를 다시 확인해야 합니다.
거래금액·요율·한도액을 맞췄다면, 표에 포함됐는지 바로 보이지 않는 부가가치세를 따로 확인해야 합니다.
5단계, 부가가치세와 중개사무소 과세 유형 확인
요율표로 산출한 중개보수 상한과 부가가치세 포함 여부는 다른 항목입니다. 부가가치세를 별도로 청구할 수 있는지는 중개사무소의 과세 유형을 확인해야 판단할 수 있으므로, 금액표만 보고 모든 사무소에 같은 세금액이 붙는다고 단정할 수 없습니다.
금액을 협의할 때는 중개보수, 부가가치세, 총액, 각 당사자 부담액을 나눠 적어 달라고 요청하세요. 부가가치세가 포함인지 별도인지가 문서에 남아야, 상한요율 안에서 협의한 금액과 세금이 섞이지 않습니다.
부가가치세까지 분리해 적었다면 언제 지급할지와 계약이 깨졌을 때 어떤 약정을 했는지 확인할 차례입니다.
6단계, 지급 시기와 계약이 깨졌을 때의 약정 확인
공인중개사법 시행령 제27조의2는 중개보수 지급 시기를 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이의 약정에 따르도록 합니다. 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날에 지급하는 것으로 정합니다. 계약금·중도금·잔금 중 언제 지급할지 약정했다면 그 내용을 계약서나 별도 문서에서 확인하세요.
계약이 깨졌을 때는 요율표만으로 지급 여부나 환급 여부를 결론 내리기 어렵습니다. 요율표는 거래금액과 상한요율을 계산하는 표이지, 계약이 성립하지 않거나 해제된 경우의 처리까지 정한 자료는 아니기 때문입니다. 계약서의 해제·해지 조항과 중개사무소와 맺은 지급 약정을 먼저 대조하고, 이미 청구되거나 지급된 금액에 다툼이 생기면 관련 서류를 보존하세요.
공인중개사법은 개업공인중개사가 중개보수 또는 실비 외의 금품을 받아서는 안 된다고 정합니다. 이를 위반하면 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처할 수 있습니다. 중개보수와 실비 외에 다른 명목의 돈을 요구받았다면 항목과 근거를 분리해 확인하세요.
지급 시기와 계약이 깨졌을 때의 약정을 확인했다면, 이제 서류와 게시된 요율표를 대조해 계산을 마무리하면 됩니다.
7단계, 중개보수가 맞는지 확인하는 방법 2가지
첫째, 중개대상물 확인·설명서와 계약서를 맞춰 봅니다. 보증금·월차임·매매대금이 두 서류에서 같은지 확인하고, 그 조건으로 계산한 거래금액을 요율표에 다시 대입하세요. 상한요율·한도액·부가가치세 포함 여부·지급 시기도 한 줄씩 적으면 빠진 항목을 찾기 쉽습니다.
둘째, 중개사무소에 게시된 중개보수 요율표를 확인합니다. 공인중개사법령상 개업공인중개사는 중개보수 요율표를 게시해야 하므로, 주택이면 해당 시·도 조례 표인지 확인하고 오피스텔·비주거용이면 대상별 요율을 대조하세요. 중개보수 항목 자체가 게시된 상한보다 높게 적혀 있다면 계산 근거와 협의 금액을 다시 요청하고, 게시표가 없거나 지역 기준이 불분명하면 관할 지자체 부동산 담당 부서에 확인하세요.
서울시 주택 조례는 2021년 12월 30일 시행분이 최신으로 확인됐지만, 2026년 개정 여부는 확인되지 않았습니다. 서울 밖 주택은 시·도 조례가 다를 수 있습니다. 계약 전 관할 지자체의 최신 조례·고시를 확인하고, 금액 다툼이 남으면 계약서와 확인·설명서를 가지고 관할 지자체 담당 부서나 전문가에게 상담받으세요.
자주 묻는 질문
Q. 공동중개를 하면 중개보수를 두 사무소에 따로 내나요? A. 요율표만으로 공동중개 때 지급 상대방과 배분 방식을 하나로 정할 수는 없습니다. 공동중개 여부와 각 사무소의 역할·청구 금액을 계약 전에 문서로 확인하세요.
Q. 계약 뒤에 보증금이나 월세를 바꾸면 중개보수도 다시 계산하나요? A. 계약 조건 변경 때 중개보수를 다시 계산하는지는 변경계약과 기존 지급 약정에 따라 확인해야 합니다. 새 거래금액을 적용할지 중개사무소와 문서로 남겨 두세요.
Q. 중개보수는 현금으로만 지급해야 하나요? A. 결제수단에 관한 내용은 요율표에서 정하지 않습니다. 현금·계좌이체·카드 등 가능한 방법과 증빙 발급 여부는 지급 전에 중개사무소에 확인하세요.
Q. 중개사무소를 바꾸면 처음 상담한 곳에도 중개보수를 내나요? A. 상담만 했는지, 중개의뢰 약정을 맺었는지, 실제 계약을 어느 사무소가 중개했는지에 따라 사실관계가 달라질 수 있습니다. 의뢰서와 약정 내용을 먼저 확인하세요.
Q. 매도인이나 임대인이 중개보수를 전부 내기로 해도 되나요? A. 요율표는 거래 당사자별 상한을 보여 줄 뿐, 한쪽이 전부 부담하기로 한 합의 문구까지 정하지는 않습니다. 부담 주체와 금액을 계약서나 별도 약정에 적어 두세요.
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