잔금 치르는 날, 부동산 책상 위에 등기사항전부증명서가 놓입니다. 근저당이 잡혀 있는 것은 봤는데, 이게 보증 가입을 막는지는 아무도 말해 주지 않아요.
가입이 되는지는 한 줄로 정해집니다. 전세보증금에 선순위 채권을 더한 값이 주택가격의 90% 안에 들면 됩니다.
그런데 이 90%를 세 기관이 똑같이 쓰지는 않아요. 한 곳은 90%를 아예 곱하지 않고 주택가격 전액으로 따집니다. HUG, 한국주택금융공사, 서울보증보험 세 곳이 각각 어디까지 받아 주는지가 먼저입니다.
HUG 말고도 전세금 반환보증을 내주는 곳이 두 곳 더 있다
전세보증보험이라고 검색하면 HUG가 가장 먼저 나와요. 정식 이름은 주택도시보증공사가 파는 전세보증금반환보증입니다.
같은 일을 하는 상품이 둘 더 있습니다. 한국주택금융공사의 전세지킴보증, 그리고 서울보증보험의 전세금보장신용보험이에요. 보증금을 돌려받지 못했을 때 기관이 대신 내주는 구조는 셋 다 같습니다.
세 곳을 나누는 첫 기준은 전세대출입니다. 주택금융공사의 전세지킴보증은 주택금융공사 전세자금보증으로 대출을 받은 사람만 신청할 수 있어요. HUG와 서울보증보험은 대출을 받았는지 묻지 않습니다.
두 번째는 보증받을 수 있는 금액의 상한입니다. HUG와 주택금융공사는 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원까지 보증합니다. 서울보증보험은 아파트에 상한을 두지 않고, 그 밖의 주택은 10억원까지예요.
세 곳 모두 보증금을 액수 그대로 받아 주지는 않습니다. 얼마까지 되는지는 등기사항전부증명서에 적힌 채권을 빼고 나서 정해져요.
선순위 채권까지 더해 한도를 넘는지 보는 계산법
선순위 채권은 내 전세보증금보다 먼저 변제받는 돈입니다. 등기사항전부증명서 을구에 근저당권으로 적힌 채권최고액이 여기 해당해요.
HUG와 주택금융공사는 이렇게 봅니다. 전세보증금이 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액 이하여야 합니다.
서울보증보험은 90%를 곱하지 않아요. 전세보증금이 주택가격에서 선순위 채권을 뺀 금액 이하면 됩니다.
주택가격 4억원에 근저당 5천만원이 잡힌 집으로 대보겠습니다. HUG 기준으로는 4억원의 90%인 3억6천만원에서 5천만원을 뺀 3억1천만원까지예요. 서울보증보험 기준으로는 4억원에서 5천만원을 뺀 3억5천만원까지입니다.
같은 집인데 4천만원이 벌어집니다. 이 4천만원은 주택가격의 10%, 두 기준이 곱하는 90%와 100%의 차이만큼이에요. 근저당이 한 푼도 없는 집이라도 이 10% 구간은 서울보증보험에서만 열립니다.
여기서 쓴 주택가격을 무엇으로 잡느냐가 남았어요. 아파트는 시세를 확인할 수 있지만 빌라는 그렇지 않습니다.
빌라와 다가구는 공시가격의 126%가 보증금 상한이 된다
시세를 확인하기 어려운 주택은 HUG가 주택가격을 따로 잡습니다. 공시가격에 140%를 곱한 금액을 주택가격으로 봐요. 여기에 담보인정비율 90%를 다시 곱합니다.
두 숫자를 이어 곱하면 126%가 나옵니다. 전세보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 HUG 보증에 들어갈 수 있다는 뜻이에요.
공시가격이 2억원인 빌라라면 2억5200만원까지입니다. 전세보증금이 2억6천만원이면 800만원 차이로 막혀요.
이 배율은 2023년 5월에 한 번 줄었습니다. 그전에는 공시가격의 140%까지 봤어요. 같은 집인데 그때는 되고 지금은 막히는 계약이 여기서 나옵니다.
금액이 다 들어맞아도 접수 자체를 못 하는 경우가 남아 있습니다. 계약서에 적힌 날짜 때문이에요.
계약기간의 절반이 지나면 신청할 수 없다
전세금 반환보증에는 신청할 수 있는 기간이 정해져 있습니다. HUG는 신규 계약이라면 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 잡아요. 그날부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 합니다.
2년 계약이라면 그날로부터 12개월 안입니다. 주택금융공사와 서울보증보험도 전세계약기간의 2분의 1 경과 전이라는 기준은 같아요.
보증금을 못 받을까 걱정이 커지는 때는 보통 만기가 다가올 무렵이죠? 그런데 그 시점에는 신청 기한이 이미 지나 있습니다. 기한을 넘기면 남은 계약기간 동안에는 세 곳 어디에도 넣을 수 없어요.
갱신 계약은 신청할 수 있는 기간이 따로 있습니다. HUG는 갱신 전 계약기간 만료일 이전 1개월 이내부터 접수를 받아요. 갱신은 마감 시점을 세는 기준이 신규와 같지 않으니, 접수 전에 HUG에 날짜를 확인하는 편이 안전합니다.
기한 안에 들어왔다면 다음은 얼마를 내는지입니다.
보증료가 얼마나 나올지 계산하는 법
보증료는 세 가지를 곱해서 나옵니다. 보증금액에 보증료율을 곱하고, 거기에 전세계약기간 일수를 365로 나눈 값을 다시 곱해요. 2년 계약이면 마지막 값이 2에 가까우니 1년치의 두 배쯤 냅니다.
그럼 요율은 얼마일까요. HUG는 연 0.097%에서 0.211% 사이에서 정합니다. 주택금융공사는 연 0.04%에서 0.18% 사이이고, 우대가구는 0.02%포인트를 더 깎아 줘요.
서울보증보험 요율은 하나로 적기 어렵습니다. 아파트 기준으로 연 0.138%에서 0.183%라는 자료가 있는가 하면, 연 0.229%로 적힌 자료도 있어요. 두 배 가까이 벌어지니 서울보증보험에서 직접 조회한 값을 쓰는 편이 맞습니다.
HUG가 요율을 정할 때 보는 것은 세 가지입니다. 전세보증금액, 아파트인지 아닌지, 그리고 부채비율이에요. 부채비율은 선순위 채권금액과 전세보증금을 더해 주택가격으로 나눈 값입니다.
HUG는 이 부채비율을 70% 이하, 80% 이하, 80% 초과 세 구간으로 나눠 요율을 매깁니다. 아파트에 보증금 8천만원, 부채비율 80% 이하, 2년 계약이면 요율이 0.115%로 매겨져 월 7,600원쯤 나와요. 단독·다중·다가구주택에 보증금 2억원 이상, 부채비율 80% 이하, 2년 계약이면 요율이 0.146%로 올라 월 24,000원쯤 됩니다.
깎아 주는 길도 열려 있습니다. HUG는 저소득층, 다자녀가구, 장애인, 고령자 같은 사회배려계층에 최대 60%를 할인해요. 모범납세자이거나 전자계약으로 계약했거나 비대면으로 보증을 신청하면 최대 10%를 더 깎아 줍니다.
이 금액을 아예 내지 않아도 되는 사람도 있어요.
보증료를 대신 내주는 지원사업, 우리 지역에도 있을까?
정부와 지방자치단체는 보증료를 대신 내주는 사업을 운영합니다. 요건을 채우면 최대 40만원까지 지원받아요.
문제는 그 요건을 지자체가 각자 정한다는 것입니다. 나이, 소득, 전세보증금 상한을 따로 잡아 공고하기 때문에 옆 시·군과 기준이 같지 않습니다. 2026년에 어떤 요건으로 공고가 나갔는지도 지역별로 찾아봐야 해요.
그래서 보증을 신청하기 전에 거주지 시·군·구청 공고부터 확인하세요. 지자체 공고는 해마다 새로 나오니 지난해 안내문이 아니라 올해 것을 봐야 합니다. 지원 대상에 든다면 앞에서 계산한 보증료에서 최대 40만원을 빼고 실제로 얼마를 내는지 다시 셈할 수 있어요.
여기까지가 세 곳이 정해 둔 기준입니다. 이제 내 계약을 대볼 차례예요.
전세금 반환보증, 내 계약은 어디에 넣을 수 있을까?
주택금융공사 전세자금보증으로 대출을 받았다면 전세지킴보증부터 봅니다. 요율이 연 0.04%에서 0.18%로 세 곳 중 가장 낮은 구간이에요.
대출을 받지 않았고 보증금이 주택가격의 90% 안에 든다면 HUG입니다.
90%는 넘지만 주택가격은 넘지 않는다면 서울보증보험이 남습니다. 90%를 곱하지 않는 곳이 여기뿐이에요.
아파트인데 보증금이 수도권 7억원, 지방 5억원을 넘는다면 역시 서울보증보험입니다.
빌라나 다가구인데 보증금이 공시가격의 126%를 넘는다면 HUG는 막힙니다. 주택가격을 잡는 방식이 기관마다 같지는 않으니, 서울보증보험에 이 집의 주택가격을 어떻게 산정하는지 물어보세요.
세 곳이 다 막힌다면 남는 것은 순위를 지키는 일입니다. 주택임대차보호법은 주택을 넘겨받고 전입신고를 마친 임차인에게 대항력을, 확정일자를 받은 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 전입신고와 확정일자를 이사한 날 함께 갖춰 두는 것이 여기서는 최소한의 방어예요.
여기서 계산한 값은 접수 전에 스스로 걸러 보는 기준입니다. 실제 심사에서는 주택가격을 무엇으로 보느냐, 다가구주택이라면 다른 임차인의 보증금을 어떻게 반영하느냐에 따라 판정이 뒤집히기도 해요. 계약서와 등기사항전부증명서를 들고 HUG 영업지사나 위탁은행, 주택금융공사 지점, 서울보증보험 지점에서 상담을 받으면 여기서 낸 값과 어긋나는 부분을 미리 알 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 2026년 7월부터 전세보증 기준이 강화됐다던데 제 계약도 해당되나요? A. 2026년 7월 1일부터 강화된 것은 임대사업자가 가입하는 임대보증금보증입니다. 임차인이 직접 넣는 전세보증금반환보증과는 다른 상품이에요. 갱신 상품에도 같은 규제가 적용되지만 대상은 임대사업자입니다.
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요? A. 국토교통부가 운영하는 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회합니다. 아파트나 빌라 같은 공동주택은 공동주택가격으로, 단독·다가구주택은 개별단독주택가격으로 나뉘어 있어요.
Q. 아직 계약 전인데 가입되는지 미리 알 수 있나요? A. 보증금 요건은 주택가격과 선순위 채권으로 정해지니, 등기사항전부증명서와 주택가격만 있으면 계약 전에도 직접 계산해 볼 수 있습니다. 다만 실제 접수는 잔금지급과 전입신고 뒤에 이뤄지므로, 계약 전에는 기관에 사전 상담을 받아 두는 편이 확실해요.
Q. 등기부에 근저당 말고 압류나 가등기가 적혀 있으면 어떻게 되나요? A. 선순위 채권에 무엇을 넣을지는 등기사항전부증명서에 적힌 권리의 종류를 보고 정해집니다. 근저당권이 아닌 권리가 있으면 스스로 계산한 값과 심사 결과가 어긋날 수 있으니, 접수 전에 등기사항전부증명서를 보여 주고 확인받으세요.
Q. 사회배려계층 할인은 어떻게 신청하나요? A. HUG는 저소득층, 다자녀가구, 장애인, 고령자 등에 최대 60%를 할인합니다. 해당 사실을 증명하는 서류를 보증 신청 때 함께 내야 하니, 접수 전에 어떤 서류가 필요한지 HUG에 물어보세요.
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