‘집값의 1%만 곱하면 된다’, ‘6억을 넘으면 바로 8%다’라는 말을 들어보셨죠? 둘 다 그대로 적용하면 실제 취득세 계산이 어긋날 수 있습니다.
2026년 집을 살 때는 취득당시가액으로 주택 취득세율을 먼저 고르고, 주택 수와 조정대상지역 여부로 중과 대상인지 확인해야 합니다. 산출 취득세에 지방교육세를 더하고 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 더해야 실제 납부액을 계산할 수 있어요. 가장 먼저 볼 것은 집값이 아니라 새 집의 규제지역 여부입니다.
2025년 10월 규제지역 확대가 중과 여부를 먼저 정한다
국토교통부는 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책에서 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 확대 지정한다고 발표했습니다. 2026년 현재 자료에도 서울 전역과 경기 일부가 조정대상지역으로 표시돼 있어, 새 집 주소를 취득일 기준으로 확인해야 합니다.
경기 지역의 세부 목록은 발표문과 현재 조회 화면에서 표기가 달라질 수 있습니다. 숫자 하나를 외워 두기보다 취득할 주택 주소를 넣어 그날의 조정대상지역 여부를 확인하세요.
신규 주택을 포함한 1세대 주택 수와 지역을 대입하면 기본 세율은 다음처럼 갈립니다.
| 신규 주택 포함 세대 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8%, 일시적 2주택 제외 | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인의 주택 취득 | 12% | 12% |
예를 들어 비조정대상지역에서 새 집을 사서 2주택이 되면 1~3% 구간을 먼저 계산하지만, 조정대상지역에서 2주택이 되면 8% 중과가 적용될 수 있습니다. 그래서 7.5억원이라는 가격만 보고 2%라고 적으면 안 되고, 먼저 주택 수와 규제지역을 고정해야 합니다.
이 두 가지가 표준세율 대상이라고 확인된 뒤에야 6억원과 9억원 사이의 계산식을 적용할 수 있습니다.
6억원과 9억원 사이에서는 주택 취득세율을 식으로 계산한다
지방세법상 주택 유상거래 표준세율은 취득당시가액에 따라 세 구간으로 나뉩니다. 6억원 초과 9억원 이하만 정률표가 아니라 연속 함수로 계산합니다.
| 취득당시가액 | 계산 방법 | 주택 취득세율 |
|---|---|---|
| 6억원 이하 | 취득가액 × 1% | 1% |
| 6억원 초과 9억원 이하 | (취득가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) × 1% | 계산 결과 |
| 9억원 초과 | 취득가액 × 3% | 3% |
이 구간에서 6억원을 조금 넘겼다고 세율이 바로 3%나 8%로 뛰지는 않습니다.
예를 들어 7.5억원이면 (7.5 ÷ 3 × 2 − 3) × 1%를 계산해 2.0%가 나옵니다.
계산된 세율은 소수점 다섯째자리에서 반올림해 넷째자리까지 적용합니다.
이제 계산 결과를 실제 금액으로 바꿔 보겠습니다. 중과와 감면이 없는 표준세율 사례로, 취득당시가액에 세율을 곱하고 지방교육세와 농어촌특별세를 더했습니다.
| 매매가 예시 | 취득세 | 지방교육세 | 전용 85㎡ 이하 합계 | 전용 85㎡ 초과 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 5.5억원 | 550만원 | 55만원 | 605만원 | 715만원 |
| 7.5억원 | 1,500만원 | 150만원 | 1,650만원 | 1,800만원 |
| 10억원 | 3,000만원 | 300만원 | 3,300만원 | 3,500만원 |
전용 85㎡ 이하 합계는 농어촌특별세를 더하지 않은 금액이고, 전용 85㎡ 초과 합계는 취득가액의 0.2%를 더한 금액입니다. 이 예시에서는 감면, 중과, 공동취득에 따른 별도 판단을 뺐습니다.
표준세율을 계산했더라도 기존 보유 주택이 한 채 더 잡히면 이 금액 자체가 달라집니다. 다음은 주택 수에 포함되는 항목과 빠지는 예외를 확인할 차례입니다.
주택 수에 입주권·분양권·오피스텔이 걸리면 중과가 달라진다
주택 수는 본인 명의의 등기 주택만 세는 방식이 아닙니다. 지방세법 시행령은 1세대 기준으로 주택 수를 판단하고, 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔의 포함 여부를 함께 보도록 정하고 있습니다.
반대로 법령이 정한 중과 제외 주택은 주택 수에서 빠질 수 있습니다. 계산 전에 무엇을 보유했는지와 각 항목의 취득일·소재지를 적어 두세요.
일시적 2주택으로 인정되면 1주택 세율인 1~3%를 적용할 수 있습니다. 제공 자료의 기본 기준은 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 처분하는 경우지만, 지역과 주택 조합에 따른 세부 예외가 있어 기간을 그대로 외워 신고하면 안 됩니다.
주택 수를 정할 때는 가족 명의의 주택을 자동으로 더하거나 뺄 수 있다고 생각하면 안 됩니다. 1세대 판단과 중과 제외 사유를 함께 확인해야 하므로, 권리관계와 주택 유형 자료를 모아 관할 지방자치단체에 확인하는 편이 안전합니다.
이제 세율이 정해졌다면, 그 숫자만 내면 되는지 아니면 부가세를 더해야 하는지 확인할 차례입니다.
지방교육세와 농어촌특별세를 더해야 실제 납부액이 맞는다
취득세만 계산하면 실제 납부액보다 작게 보일 수 있습니다. 일반적인 주택 유상거래에는 지방교육세가 함께 붙고, 전용면적이 85㎡를 초과하면 농어촌특별세도 더해지기 때문입니다.
지방교육세는 주택 1~3% 구간에서 취득세율의 50%에 다시 20%를 곱해 계산합니다. 그래서 취득세율 1%·2%·3%에 대응하는 지방교육세율은 각각 0.1%·0.2%·0.3%입니다.
농어촌특별세는 전용 85㎡ 초과 주택에 취득가액의 0.2%를 더하는 방식으로 계산합니다.
따라서 기본 계산식은 취득세 + 지방교육세 + 전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세입니다.
중과 대상은 8%·12%만 취득가액에 곱하고 표준세율 부가세를 그대로 덧붙이는 식으로 마무리하면 안 됩니다. 중과 대상은 지방세 신고 화면과 관할 지방자치단체가 산출한 부가세액까지 확인하세요.
유상 취득은 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 부가세와 기한까지 확인했다면, 산출 취득세에서 감면을 뺄 수 있는지 봅니다.
생애최초 감면은 2028년까지, 인구감소지역 한도는 300만원
생애최초 감면은 주택을 처음 사는 사람에게 자동으로 붙는 할인은 아닙니다. 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없어야 하고, 본인이 거주할 목적으로 취득가액 12억원 이하 주택을 유상거래로 취득해야 합니다.
자료 기준으로 소득 요건과 종전 3억원·4억원 가액 요건은 폐지됐고, 적용기한은 2028년 12월 31일까지 취득분입니다.
산출 취득세가 200만원 이하라면 일반 주택은 전액 면제되고, 200만원을 넘으면 200만원을 공제합니다. 소형·도시형생활주택·다가구주택·인구감소지역 소재 주택은 기준이 300만원입니다.
공동취득이라고 한도가 사람 수만큼 늘지는 않습니다. 해당 주택의 감면 총액이 200만원 또는 300만원을 넘지 못합니다.
취득 후 3개월 이내에 상시 거주를 시작하지 않거나, 3년 이내 매각·증여·임대 등 다른 용도로 사용하면 감면세액이 추징될 수 있습니다. 감면 한도는 산출 취득세 기준이므로, 지방교육세와 농어촌특별세까지 합친 총액에서 같은 금액을 통째로 빼는 방식으로 계산하지 마세요.
생애최초가 아니어도 2026년부터 적용할 수 있는 감면과 세율 변화가 남아 있습니다.
2026년 내 취득세 계산에서 달라진 혜택 4가지
2026년 1월 1일부터 주택을 사는 사람에게 연결되는 지방세제 변경은 감면 대상별로 나뉩니다.
지방 준공 후 미분양 아파트
전용면적 85㎡ 이하이고 취득가액 6억원 이하라면 취득세 최대 50% 감면 대상이 될 수 있습니다. 다주택자 중과에서도 1년간 제외되는 내용이 신설됐습니다.
인구감소지역 빈집 철거 후 신축
인구감소지역에서 빈집을 철거한 뒤 주택을 신축하는 경우에도 취득세 최대 50% 감면이 생겼습니다. 감면 한도는 150만원입니다.
출산·양육 주택
출산·양육 주택 취득세 100% 감면은 500만원 한도로 연장됐습니다. 해당 감면은 별도의 대상 요건을 함께 확인해야 합니다.
배우자·직계존비속 간 저가 양도
배우자나 직계존비속에게 시가보다 크게 낮은 가격으로 양도하면, 지급대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상 또는 시가인정액의 30% 이상인 경우 매매가 아니라 증여로 간주될 수 있습니다. 이 경우 유상거래 표준세율을 그대로 적용하지 않을 수 있으므로 거래 원인부터 확인해야 합니다.
2026년 감면 대상이라고 해서 자동으로 50%가 빠지는 것은 아닙니다. 계산표에는 매매가, 전용면적, 세대의 주택 수, 조정대상지역, 생애최초·2026년 감면 여부를 함께 적으세요.
유상 취득 신고는 취득한 날부터 60일 이내이고, 취득 원인·지분·주택 종류·세대 구성에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 신고 전 관할 시·군·구 세무 부서나 지방세 납부 시스템에서 세액과 서류를 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 계약일과 취득일 중 어느 날을 기준으로 세금을 계산하나요? A. 세율과 신고기한은 취득당시가액과 취득한 날을 기준으로 판단합니다. 실제 취득일은 잔금·등기 관계에 따라 달라질 수 있으니 계약서만 보고 임의로 정하지 말고 관할 지방자치단체에 확인하세요.
Q. 전용 85㎡는 공급면적을 말하나요? A. 농어촌특별세 기준은 전용면적 85㎡입니다. 공급면적 숫자로 대신 넣지 말고 계약서나 분양자료에 적힌 전용면적을 확인하세요.
Q. 농지나 상가를 사도 같은 주택 취득세율을 적용하나요? A. 주택 외 부동산 중 농지 외 부동산을 유상 매매하는 경우 표준 취득세율은 4%입니다. 주택의 1~3% 계산식을 그대로 적용하면 안 됩니다.
Q. 증여로 집을 받으면 이 계산식을 그대로 쓰나요? A. 무상취득은 유상거래 표준세율과 취득 원인이 다르므로 이 계산식을 그대로 적용하지 않습니다. 증여나 부담부증여는 별도의 과세표준과 신고 기준을 확인하세요.
Q. 인구감소지역에 있는 집이면 모두 300만원 감면을 받을 수 있나요? A. 300만원은 생애최초 감면에서 특정 주택에 적용되는 한도이지, 인구감소지역의 모든 주택에 자동 적용되는 금액이 아닙니다. 주택 유형과 취득 목적, 감면 요건을 함께 충족하는지 확인해야 합니다.
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