등기부등본은 꼭 떼어 봐라, 근저당 있으면 피해라, 계약 전에 한 번은 확인해라. 전세 계약을 앞두면 어디서든 듣는 말입니다.
저도 그 말을 듣고 인터넷등기소에서 서류를 뽑아 봤는데, 정작 어느 줄을 봐야 하는지는 아무도 알려주지 않더라고요.
계약을 멈춰야 하는 신호는 여섯 가지고, 전부 정해진 곳에 적힙니다. 표제부에 하나, 갑구에 네 개, 을구에 하나예요.
그런데 이 여섯 가지를 다 찾아도 안심하기는 이릅니다. 서류에 적힌 금액을 그대로 집주인의 빚으로 읽으면 계산이 통째로 어긋나거든요. 먼저 무엇이 어디에 적히는지, 서류가 나뉘는 세 부분부터 봅니다.
주소부터 권리까지, 등기부등본이 나뉘는 세 부분
서류를 처음 열면 이름부터 낯섭니다. 지금 쓰는 정식 명칭은 등기사항전부증명서예요. 등기부등본은 예전 이름인데, 중개사무소에서는 아직 이 말을 더 많이 씁니다.
이 서류는 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 되어 있습니다. 무엇이 어디에 적히는지만 알면 볼 자리가 저절로 정해져요.
표제부는 부동산 자체를 적는 곳입니다. 소재지번, 건물 명칭과 번호, 구조, 면적, 대지권이 여기 들어갑니다.
표제부에서 걸러낼 것은 딱 하나예요. 계약서에 적을 주소와 호수가 등기에 적힌 것과 정확히 같은지 맞춰 보세요. 등기에는 301호로 되어 있는데 실제로 들어가 사는 곳은 303호인 경우가 있습니다. 이러면 계약서에 적은 집과 등기로 확인한 집이 서로 다른 집이 됩니다.
갑구는 소유권에 관한 사항을 적습니다. 지금 주인이 누구인지, 소유권이 몇 번 넘어갔는지, 소유권을 다투는 기록이 있는지가 여기 남아요.
을구는 소유권 이외의 권리를 적는 곳입니다. 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권등기가 을구에 들어갑니다.
표제부에서 볼 신호는 주소 하나로 끝났습니다. 나머지 다섯 중 네 개가 갑구에 있어요.
갑구에서 계약을 멈춰야 하는 기록 4가지
소유자 이름이 계약 상대와 다를 때
갑구 맨 아래에 적힌 사람이 지금 주인입니다. 계약서에 임대인으로 이름을 올릴 사람과 이 이름이 같은지부터 맞춰 보세요. 대리인이 나온다면 주인 본인의 위임장과 인감증명서를 함께 확인해야 합니다.
압류·가압류·가처분·경매개시결정
갑구에 이 네 가지 중 하나라도 적혀 있으면 계약을 진행하지 말라는 신호입니다. 주택도시보증공사는 이 기재를 계약 중단 신호로 안내하고 있어요. 집주인이 곧 지운다고 말해도, 지워진 것을 등기에서 눈으로 본 뒤에 판단하는 편이 낫습니다.
짧은 기간에 소유권이 여러 번 바뀐 기록
갑구에는 소유권이 넘어간 날짜가 순서대로 남습니다. 몇 달 사이에 주인이 두세 번 바뀌었다면 명의를 돌려 온 집일 수 있어요. 이럴 때는 바로 앞 거래가 얼마에 이뤄졌는지, 지금 부르는 보증금과 견줘 봅니다.
신탁등기
갑구에 신탁이라고 적혀 있으면 소유권이 신탁회사로 넘어간 상태입니다. 등기상 임대인과 직접 계약해도 그 계약이 무효가 될 수 있어요. 신탁원부를 확인하고 신탁회사의 동의를 받아야 한다는 것이 주택도시보증공사의 안내입니다.
집을 파는 사람도, 세를 놓을 권한을 가진 곳도 등기 이름과 다를 수 있다는 뜻입니다. 여기까지 통과했다면 이제 을구예요.
근저당권 옆에 적힌 금액은 집주인이 빌린 돈일까?
을구를 열면 근저당권 옆에 큰 금액이 하나 붙어 있습니다. 이 금액을 집주인이 은행에서 빌린 돈으로 읽으셨죠? 그 금액의 이름은 채권최고액이고, 실제로 빌린 금액과 다릅니다.
주택도시보증공사는 채권최고액이 실제 빌린 금액의 120% 이상으로 설정된다고 안내합니다. 3억을 빌렸다면 등기에는 3억6000만 원 넘게 적히는 식이에요.
그러면 채권최고액을 1.2로 나눠 실제 빚을 되짚어야 할까요. 계산을 그렇게 하지 않는 편이 안전합니다. 집주인이 대출을 더 받으면 그 한도 안에서는 등기를 새로 하지 않고도 빚이 늘어날 수 있기 때문입니다. 채권최고액을 그대로 실제 빚으로 놓고 계산하세요.
을구에는 순위번호가 붙습니다. 번호가 앞선 권리일수록 돈을 먼저 가져갑니다. 내가 들어가기 전에 이미 등기된 근저당권과 전세권이 전부 내 보증금보다 앞선 순위라고 보면 됩니다.
앞선 세입자가 임차권등기를 해두었다면 그 기록도 을구에 남아요. 을구에 적힌 금액을 하나도 빠뜨리지 말고 전부 더해 두세요. 그 합계를 대볼 곳은 집값입니다.
시세에서 채권최고액을 빼고 남는 돈 계산법
숫자 세 개만 있으면 이 집에 내 보증금이 들어갈 수 있는지 계산됩니다. 종이에 세 줄을 적어 보세요.
첫째 줄에는 이 집의 시세를 적습니다. 같은 건물, 같은 면적이 최근에 얼마에 거래됐는지를 근거로 잡으세요. 중개사무소가 부르는 값이 아니라 실제로 거래된 값이어야 합니다.
둘째 줄에는 을구에서 더한 채권최고액 합계를 적습니다. 셋째 줄에는 내가 넣을 보증금을 적어요.
첫째 줄에서 둘째 줄을 빼고, 그 결과를 셋째 줄과 견줍니다. 남는 돈이 내 보증금보다 작으면 이른바 깡통전세입니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 것이 주택도시보증공사의 설명이에요.
여기에 하나 더 얹어 보면 판단이 선명해집니다. 경매로 넘어간 집은 시세대로 팔리지 않습니다. 첫째 줄에 시세를 그대로 쓰지 말고 8할 정도로 낮춰서 한 번 더 계산해 보세요. 두 번 다 보증금보다 남는 돈이 크게 나오는 집이 안전한 집입니다.
이것으로 서류에서 걸러낼 여섯 가지가 끝났습니다. 그런데 이 서류를 어디서 어떻게 떼는지부터 막히는 분이 많아요.
인터넷등기소에서 등기사항전부증명서 떼는 순서 3단계
1단계, 주소로 부동산 찾기
대한민국 법원 인터넷등기소에 접속해 부동산 주소를 넣습니다. 집합건물이라면 동과 호수까지 골라야 해당 집의 등기가 나옵니다. 24시간 언제든 되고, 휴대폰에서는 인터넷등기소 앱을 쓰면 됩니다.
2단계, 열람과 발급 중 고르기
두 버튼 중 어느 쪽을 눌러야 할까요. 혼자 확인만 할 목적이면 열람으로 충분합니다. 다만 열람용 출력물은 은행이나 관공서에 제출할 수 없어요. 전세자금대출 서류로 낼 것이라면 반드시 발급을 골라야 합니다.
3단계, 수수료 결제하고 출력하기
수수료는 대법원규칙인 등기사항증명서 등 수수료규칙이 정합니다. 인터넷등기소에서 열람하면 700원, 발급하면 1,000원입니다. 등기소에 직접 가서 열람하면 1,200원이에요.
방문 발급과 무인발급기 수수료는 안내하는 자료마다 금액이 엇갈립니다. 등기소로 나서기 전에 인터넷등기소에서 현재 금액을 확인하고 가세요.
한 번 떼었다고 확인이 끝난 것은 아닙니다. 계약서에 도장을 찍고 나서도 을구는 계속 늘어날 수 있어요.
근저당이 새로 잡히지 않았는지 확인하는 방법 3가지
계약 직전에 뗀 것과 잔금 직전에 뗀 것을 나란히 놓는다
주택도시보증공사는 계약 체결 전에도 확인하고 잔금 전에도 다시 확인하라고 안내합니다. 그 사이에 집주인이 대출을 새로 받거나 집을 팔 수 있기 때문이에요. 두 서류의 을구 순위번호 마지막 줄을 비교해서 번호가 같으면 그사이 새로 등기된 것이 없습니다.
갑구 마지막 줄의 소유자 이름을 다시 읽는다
을구만 보다가 갑구를 놓치는 경우가 있어요. 잔금을 넘기기 직전에 갑구 맨 아래 이름이 계약서의 임대인과 같은지 한 번 더 읽으세요. 이름이 바뀌었다면 잔금을 치르기 전에 계약 상대부터 다시 정해야 합니다.
전입신고 다음 날 한 번 더 뗀다
전입신고와 확정일자의 효력은 신고한 날 바로 생기지 않습니다. 그날 사이에 근저당권이 먼저 들어오면 순위가 뒤로 밀려요. 전입신고 직후에 등기를 다시 떼어 을구에 새 줄이 없는지 확인하면 세 번의 확인이 끝납니다.
여섯 가지 신호를 다 걸렀어도 결론이 뒤집히는 경우가 있습니다. 신탁등기가 있는 집은 등기만으로 판단할 수 없고 신탁원부와 신탁회사의 동의까지 확인해야 하며, 계약서 특약 한 줄이 서류로 세운 판단을 바꾸기도 합니다. 등기 열람과 발급은 대한민국 법원 인터넷등기소에서, 전세 계약의 위험 신호 판단은 주택도시보증공사 전세사기예방센터에서 안내를 받을 수 있습니다. 등기가 복잡하게 얽혀 있다면 계약서에 도장을 찍기 전에 등기소나 법률 상담 창구에 먼저 물어보세요.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 미리 뽑아 둔 등기부등본을 보여 주면 그대로 믿어도 되나요? A. 발급 시각 이후에 등기가 바뀌었을 수 있으므로 직접 떼어 보는 편이 낫습니다. 부동산 등기는 공시제도라서 주소만 알면 누구나 열람할 수 있고, 수수료도 700원부터입니다.
Q. 갑구와 을구에 아무 기록도 없는 집이면 안심해도 되나요? A. 빚이 잡혀 있지 않다는 뜻이라 유리한 조건은 맞지만, 등기는 지금 시점의 상태만 보여 줍니다. 계약 뒤에 근저당권이 새로 들어올 수 있어서 잔금 직전과 전입신고 직후 확인은 그대로 필요합니다.
Q. 임차권등기를 하지 않은 다른 세입자의 보증금도 등기부에 나오나요? A. 을구에는 임차권등기를 마친 경우만 적히므로 나머지 세입자의 보증금은 등기에 드러나지 않습니다. 다가구주택이라면 임대인에게 다른 세대의 보증금 현황을 서면으로 요청해 함께 계산해야 합니다.
Q. 근저당권을 잔금 날 갚고 지운다고 하는데 무엇을 확인해야 하나요? A. 말소하겠다는 약속은 등기에 남지 않으므로 계약서 특약에 말소 시점과 방법을 적어 두는 것이 안전합니다. 잔금을 치른 뒤에는 을구에서 그 근저당권이 실제로 지워졌는지 다시 열람해 확인하세요.
Q. 인터넷등기소에서 뽑은 서류에 찍힌 발급 시각은 왜 중요한가요? A. 등기는 접수 순서대로 기록되기 때문에 서류는 그 시각까지의 상태만 보증합니다. 잔금을 치르는 날이라면 은행에 가기 직전에 다시 떼어 시각을 최신으로 맞춰 두는 편이 좋습니다.
Q. 등기부등본과 등기사항전부증명서 중 어느 이름으로 요청해야 하나요? A. 지금 발급되는 서류의 정식 명칭은 등기사항전부증명서 하나입니다. 은행이나 중개사무소에서 등기부등본을 달라고 해도 같은 서류를 말하는 것이니 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서로 신청하면 됩니다.
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