계약갱신청구권은 “말했다”는 사실보다 언제, 어떤 내용이 임대인에게 전달됐는지를 남기는 일이 더 중요합니다.
2026년 9월 현재 주택임대차보호법은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있게 하고, 임대인은 법에서 정한 사유가 아니면 이를 거절하지 못하게 합니다.
지금 할 일은 계약서에서 만료일을 확인하고, 그 기간 안에 갱신요구 의사와 주택 정보를 기록이 남는 방식으로 보낸 뒤, 임대인의 답변과 거절 이유까지 보관하는 것입니다.
구두로만 말하면 기간 안에 통지했는지, 상대방이 무엇을 들었는지 나중에 다시 확인하기 어렵습니다. 먼저 계약갱신청구권 통지가 단순한 재계약 문의와 어떻게 다른지부터 보겠습니다.
계약갱신청구권 통지는 단순한 재계약 문의와 다르다
법무부 해설집은 계약갱신요구권 행사에 특별한 방식 제한이 없어 구두·문자메시지·이메일로도 할 수 있다고 설명합니다. 다만 “계속 살고 싶다”거나 “조건을 상의하자”는 말은 권리 행사의 뜻이 분명한지 다툼이 생길 수 있습니다.
메시지에는 계약갱신요구권을 행사한다는 의사, 임대차목적물, 계약 만료일, 보낸 날짜를 함께 적으세요. 법정 서식은 아니므로 계약서와 실제 사실에 맞춰 쓰고, 임대인의 답변이 오면 원본 대화와 함께 보관하면 됩니다.
이렇게 문구를 정했으면 다음은 말한 날짜가 아니라 법이 정한 행사기간 안에 보냈는지 계산할 차례입니다.
계약 만료일에서 6개월 전부터 2개월 전까지를 계산한다
주택임대차보호법 제6조와 제6조의3에 따르면 현재 기준 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 계약서의 만료일을 기준으로 시작일과 마감일을 달력에 표시하고, 그 안에 상대방에게 도달했음을 확인할 수 있도록 보내세요.
여기서 세 날짜를 섞지 않는 것이 중요합니다. 내가 발송한 날, 임대인이 받은 사실을 확인할 수 있는 날, 계약이 끝나는 날은 각각 따로 적어 두어야 합니다.
2020년 12월 10일 전후에 최초 체결·갱신된 오래된 계약은 통지기간 경과규정이 문제될 수 있으므로, 만료일만 보고 일률적으로 판단하지 않는 편이 안전합니다.
또한 아무 말 없이 계약이 이어지는 묵시적 갱신과, 갱신요구권을 행사한다는 명확한 의사표시는 같은 것으로 보지 않습니다. 기간을 계산했다면 이제 그 통지가 실제로 전달됐다는 자료를 남겨야 합니다.
발송 날짜보다 통지 내용과 도달 기록을 함께 남긴다
증거는 세 가지로 나눠 보세요. 무엇을 보냈는지, 언제 보냈는지, 임대인이 받았는지를 각각 확인할 수 있어야 합니다.
내용 메시지에는 주소나 호수처럼 주택을 특정할 정보와 계약 만료일, 갱신요구권 행사 의사를 넣으세요. 조건 협상만 한 대화라면 갱신요구권 행사 의사를 확인하기 어려울 수 있습니다.
시간 문자·메신저·이메일의 원본 화면과 발송 시각을 보관하고, 대화방을 나가기 전에 전체 흐름을 저장하세요.
도달 상대방의 답변, 수신·열람 표시, 배달 결과처럼 전달 여부를 보여 주는 자료를 함께 보관하세요. 내용증명을 선택하더라도 반송됐는지 배달됐는지 확인해야 하며, 내용증명 자체가 갱신요구권의 실체 요건을 대신해 주는 것은 아닙니다.
법무부 해설집도 별도 방식보다 분쟁 예방을 위해 내용증명처럼 증거가 남는 방법을 활용하는 것이 안전하다고 안내합니다. 내용증명이 법에서 정한 유일한 방법은 아니므로, 이미 문자나 이메일로 명확히 보냈다면 자료를 지우지 않는 것이 먼저입니다.
이제 임대인의 답변이 “갱신하지 않겠다”라면, 그 말이 법에서 정한 거절 사유인지 따로 대조해야 합니다.
임대인의 거절 사유는 법에 적힌 9가지부터 대조한다
주택임대차보호법 제6조의3은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하면서 예외를 열거합니다. 임대인이 이유를 말했다는 사실과 그 이유가 법정 사유에 해당한다는 판단은 분리해서 보세요.
차임 연체 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이를 때까지 연체한 경우입니다.
부정한 임차 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우입니다.
합의와 보상 서로 합의했고 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우입니다.
무단 전대 임대인 동의 없이 주택 전부나 일부를 다른 사람에게 다시 빌려준 경우입니다.
고의·중대한 과실의 파손 주택 전부나 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우입니다.
멸실 주택 전부나 일부가 없어져 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우입니다.
철거·재건축 계약 당시 구체적으로 알린 계획을 따르거나, 안전사고 우려·다른 법령에 따른 철거 등으로 점유 회복이 필요한 경우입니다.
실거주 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우입니다.
중대한 의무 위반 임차인의 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.
집을 팔겠다거나 임대료를 올리겠다는 말만으로 어느 항목에 해당한다고 바로 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 실거주를 이유로 거절한 뒤 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 법은 손해배상 규정을 두고 있으므로, 확인 가능한 자료를 보관하세요.
거절 사유를 읽었다면 마지막으로 어떤 통지 방식을 남길지 비교해 보겠습니다.
말로 한 통지와 기록이 남는 통지 중 무엇을 남길까?
말로 한 통지는 바로 전달할 수 있지만, 날짜·문구·상대방의 수령 여부를 나중에 재현하기 어렵습니다. 문자메시지나 이메일은 대화와 시각을 남기기 쉽고, 내용증명은 보낸 문서의 내용을 고정하는 데 도움이 되지만 배달 여부를 따로 확인해야 합니다.
따라서 내용증명을 무조건 보내야 하는 것은 아닙니다. 법무부는 방식 제한이 없다고 설명하므로, 아직 행사기간 안이라면 명확한 문구를 기록이 남는 방식으로 보내고 답변·배달 결과를 한 곳에 모으는 것이 우선입니다.
이미 말로만 전달했고 행사기간이 남아 있다면 같은 내용을 서면으로 다시 정리해 보내세요. 기간이 지났거나 임대인의 거절 사유가 다툼이 되면 계약서, 만료일, 보낸 자료, 답변을 들고 법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회·변호사 등 상담창구에서 개별 사실을 확인받는 편이 안전합니다.
이 글은 일반적인 법령 확인을 위한 안내이며 개별 법률자문이 아닙니다. 계약 체결·갱신 시점과 특약, 실제 전달 경로에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 그 자료를 기준으로 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 계약갱신요구권을 행사하면 보증금과 차임은 반드시 그대로인가요?
A. 주택임대차보호법 제6조의3은 갱신되는 임대차를 원칙적으로 종전 조건으로 보면서도 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있다고 규정합니다. 실제 금액은 계약 내용과 적용 법령을 함께 확인해야 합니다.
Q. 임대인이 아무 답도 하지 않으면 자동으로 갱신된 건가요?
A. 명확한 갱신요구권 행사와 묵시적 갱신은 구별됩니다. 계약 만료 전 통지 여부, 임대인의 갱신거절·조건변경 통지, 임차인의 의사표시를 함께 봐야 하므로 침묵만으로 결론 내리면 안 됩니다.
Q. 갱신요구권을 쓴 뒤 2년을 채우기 전에 이사할 수 있나요?
A. 갱신된 임대차의 해지에는 주택임대차보호법 제6조의2가 준용되어, 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생기는 구조입니다. 보증금 반환과 차임 부담은 실제 계약과 이사 시점을 기준으로 별도 확인하세요.
Q. 집을 팔겠다는 통보만 받아도 갱신요구권이 없어지나요?
A. 매도 의사만으로 법정 거절 사유에 해당한다고 단정할 수는 없습니다. 제6조의3의 사유와 구체적 사실관계가 맞는지, 임대인이 어떤 이유로 언제 통지했는지를 확인해야 합니다.
Q. 2020년 12월 10일 전에 맺은 계약도 2개월 기준인가요?
A. 법제처 생활법령은 2개월 기준이 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다고 안내합니다. 그 전에 체결·갱신된 계약은 경과규정을 확인해야 하므로 계약서와 갱신일을 기준으로 담당 기관이나 전문가에게 확인하세요.
Q. 계약서의 만료일과 실제로 합의한 날짜가 다르면 어떻게 하나요?
A. 구두 합의만으로 날짜가 바뀌었다고 다투기 쉬우므로 변경 계약서, 문자, 입금내역 등 확인 가능한 자료를 모아야 합니다. 최초 계약서만 보지 말고 갱신합의와 특약까지 확인한 뒤 필요한 경우 전문 상담을 받으세요.
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