갱신계약서에 보증금이 올라간 숫자가 찍혔다면, 예전 확정일자와 기존 보증보험만 확인하고 끝내면 안 됩니다. 새 계약서의 보증금과 계약기간을 맞춘 뒤 증액분에 다시 확정일자를 받고, 전입·점유와 등기 변동을 확인한 다음 HUG·HF·SGI에 갱신계약 기준 신청기한·보증한도·보증료·임대인·주택 요건을 다시 심사받는 순서로 확인하세요.
기존 보증금에 대한 권리 기준일과 새로 올린 증액분의 기준일은 다를 수 있습니다. HUG와 HF는 갱신 전세계약의 신청기한을 갱신계약 기간의 절반이 지나기 전으로 안내하므로, 기존 가입만으로 증액분까지 보장된다고 단정하지 마세요. 기준일은 2026년 9월 3일이며, 기관별 신청기한·한도·보증료와 임대인·주택 요건은 발행 전에 공식 안내에서 다시 확인하세요.
1단계, 갱신계약서에서 새 보증금과 계약기간을 확인하는 법
먼저 갱신계약서와 기존 계약서를 나란히 놓고 다섯 가지를 적어 보세요.
| 확인할 칸 | 적을 내용 |
|---|---|
| 기존 보증금 | 종전 계약서의 금액 |
| 새 보증금 | 갱신계약서의 총액 |
| 증액분 | 새 보증금에서 기존 보증금을 뺀 금액 |
| 갱신 기간 | 시작일과 종료일 |
| 증액금 지급일 | 이체일과 이체 증빙 |
새 보증금 전체와 증액분을 따로 적어야 확정일자와 보증한도를 각각 확인할 수 있습니다. 보증금을 올리지 않고 기간만 연장한 경우에도 갱신계약서를 보증기관에 제출해야 하는지와 기존 보증의 연장 절차를 따로 확인하세요.
금액과 기간을 한 장으로 맞췄다면, 다음은 증액분의 확정일자를 새로 남길 차례입니다.
2단계, 증액분 계약서에 확정일자를 받는 법
주택임대차보호법은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인에게 그다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다. 같은 법은 이 대항요건과 임대차계약서의 확정일자를 갖춘 경우, 경매·공매에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 인정합니다.
찾기쉬운 생활법령정보는 보증금을 올려 재계약하거나 갱신한 경우, 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하고 그 계약서에 다시 확정일자를 받아야 한다고 안내합니다. 기존 계약서에 찍힌 예전 확정일자만으로 새로 늘어난 보증금까지 같은 기준으로 보호된다고 단정하지 마세요.
갱신계약서에 새 보증금 총액과 증액분이 분명히 적혀 있는지 확인하세요. 증액 합의서만 따로 썼다면 그 문서에 확정일자를 받을 수 있는지 주택 소재지 주민센터 등 확정일자 부여기관에 문의하세요. 임대차 신고 대상 계약을 신고해 접수가 완료됐다면, 신고필증의 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 간주되는지도 확인하고 그 필증을 보관하세요.
확정일자만 새로 받았다고 확인이 끝나는 것은 아닙니다. 다음에는 주소에 실제로 거주하고 있는지와 등기사항전부증명서에 새 권리가 생겼는지를 같은 시간표에 놓아 보세요.
3단계, 전입·점유와 등기 변동을 확인하는 순서
대항력의 기초는 주택의 인도와 주민등록입니다. 같은 집에 계속 사는 갱신이라면 계약서의 주소와 주민등록 주소가 일치하는지, 실제로 집을 점유하고 있는지부터 확인하세요.
주소와 주민등록이 그대로라면 전입신고를 새로 하는 절차가 필요한 것은 아니지만, 이사하거나 집을 비워 점유가 끊긴 경우에는 별도 확인이 필요합니다. 법무부 안내가 등기사항전부증명서와 선순위 권리를 확인 대상으로 두는 이유도, 임차인보다 먼저 권리를 가진 사람이 있는지 확인하기 위해서입니다.
등기사항전부증명서는 한 번만 떼어 두고 끝내지 말고, 계약서 작성 전·증액금 지급 전·보증 신청 직전에 최신본을 대조하세요.
| 시점 | 남길 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|---|
| 갱신계약서 작성 전 | 등기사항전부증명서 최신본 | 임대인 소유 여부, 갑구 권리침해, 을구 담보권 |
| 증액금 지급 전 | 등기사항전부증명서 최신본·이체 증빙 | 서명 뒤 새 등기 변동, 증액금 지급 내역 |
| 보증 신청 전 | 기관이 요구한 최신 서류 | 선순위채권, 주택 정보, 임대인·주택 요건 |
갑구에서는 소유권과 압류·가압류·가처분·경매 관련 등기를, 을구에서는 근저당권 등 담보권을 확인하세요. 등기 변동이 확인되면 확정일자와 보증보험을 별개로 보지 말고, 그 변동이 보증기관의 한도·가입요건에 어떻게 반영되는지 먼저 문의하세요.
전입·점유가 이어지고 등기 변동까지 확인했다면, 이제 같은 숫자를 HUG·HF·SGI에 그대로 대입하면 되는지 기관별로 갈라서 봐야 합니다.
4단계, HUG·HF·SGI 보증보험 재심사 기준을 확인하는 법
기관 이름이 다르면 신청창구만 다른 것이 아니라, 보증금액을 잡는 방식과 심사 대상도 달라집니다. 아래 표는 2026년 9월 3일에 공식 상품 안내에서 확인된 범위만 정리한 것입니다.
| 기관 | 갱신계약 신청 시기 | 한도·가입 구조 | 증액 뒤 확인할 것 |
|---|---|---|---|
| HUG | 갱신 전세계약서상 계약기간의 1/2 경과 전 | 수도권 7억원·그 외 5억원 이하, 주택가격 × 90% − 선순위채권 등, 한도 내 신청금액 | 증액에 따른 주택가격·선순위채권·부채비율·보증료율 재심사 여부 |
| HF | 임대차계약기간의 1/2 경과 전 | 7억원 이하·지방 5억원 이하, 주택가격 × 90% − 선순위채권과 지역별 한도 중 작은 금액, HF 전세자금보증 이용 중이거나 동시 신청, 계약서상 보증금 전액 | 취급은행, HF 전세자금보증 이용 여부, 채권양도 조건, 보증료 |
| SGI | 상품별 공식 안내 재확인 | 전세금보장신용보험, 정확한 신청기한·한도·보험료는 계약별 확인 | 증액분 처리, 임대인·주택 요건, 계약기간, 보험료 |
HUG와 HF의 ‘계약기간 절반 전’은 갱신계약서상 기간을 기준으로 보는 안내입니다. HUG는 보증금이 증가하지 않은 갱신계약에는 주택가격을 다시 반영해 보증한도 심사를 하지 않는다고 안내합니다. 따라서 보증금이 늘어난 이번 계약은 그 예외가 적용되지 않는 계약으로 보고, 주택가격·선순위채권·부채비율을 새로 반영하는지 확인하세요.
HF의 일반전세지킴보증은 전세자금보증 이용 중인 임차인 또는 두 상품을 동시에 신청하는 사람을 대상으로 한다고 안내하므로, HF를 선택했다고 누구나 바로 신청할 수 있는 구조는 아닙니다. SGI는 HUG의 7억원·5억원 또는 HF의 한도식을 그대로 적용할 수 없습니다. 보증료·보험료도 증액분만 기존 요율로 곱하지 말고, 새 보증금·보증기간·주택유형·부채비율을 반영한 기관별 계산 결과를 확인하세요.
SGI의 신청기한·한도·보험료는 이 글에서 수치로 확정하지 않으며, 공식 상품 안내와 상담 결과를 발행 전 다시 확인할 항목으로 남깁니다. 기간만 연장하는 경우에는 기존 보증의 연장 절차와 보증금이 늘지 않은 경우의 기관별 예외를 확인하세요. 임대인이나 주택의 소유관계가 바뀌었으면 단순 갱신으로 가정하지 말고 기관에 변경 사실을 먼저 알리세요.
신청 화면이 열렸다는 사실만으로는 가입이 끝난 것이 아니므로, 마지막에는 접수·심사·보증서 발급의 상태를 맞춰야 합니다.
5단계, 보증보험 확인이 끝났는지 확인하는 방법 5가지
마지막에는 아래 다섯 기록이 서로 맞는지 확인하세요.
새 계약서 갱신계약서의 새 보증금 총액·증액분·계약기간·주소·임대인 이름이 기존 기록과 맞는지 보세요.
증액분 확정일자 증액분을 적은 계약서 또는 합의서에 확정일자 번호와 부여일이 남아 있는지 확인하세요.
전입·점유 주민등록 주소와 계약서 주소가 일치하고 같은 집에 대한 점유가 이어지는지 확인하세요.
등기사항전부증명서 보증 신청 직전 발급본에서 소유권·압류·담보권 변동을 확인하고, 새 권리가 생겼다면 그 사실을 기관에 전달했는지 남겨 두세요.
보증기관 결과 신청일이 해당 기관이 정한 기한 안인지, 보증금액과 주소가 계약서와 일치하는지, 공식 보증서·보험증권·가입 완료 증빙을 받았는지 확인하세요.
다섯 기록이 모두 맞고 공식 가입 완료 증빙의 계약기간·보증금액·주택 주소가 갱신계약서와 일치하면, 그때 확인을 마친 것으로 볼 수 있습니다. 하나라도 비어 있으면 해당 기관의 심사가 끝난 것으로 단정하지 마세요.
특약, 임대인 유형, 신탁등기, 다가구주택의 선순위 보증금, 채권양도·전세권 설정 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 가입 가능 여부를 스스로 확정하기 어렵다면 해당 보증기관이나 취급은행에 갱신계약서와 최신 등기사항전부증명서를 제출해 확인하고, 권리순위 분쟁은 대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회 등 상담창구를 이용하세요. 기준일 현재 확인한 내용이므로, 발행 전 HUG·HF·SGI의 신청기한·한도·보증료와 임대인·주택 요건을 다시 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 묵시적 갱신으로 새 계약서를 쓰지 않았다면 확정일자와 보증보험은 어떻게 확인하나요? A. 묵시적 갱신은 서면 갱신계약서가 없을 수 있으므로, 보증금이나 차임이 바뀌지 않았다면 보증기관에 기존 보증의 연장 방식과 필요한 서류를 먼저 문의하세요. 보증금이 바뀌었다면 변경된 금액을 입증할 서면 계약서와 확정일자 필요 여부를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
Q. 전세자금보증과 전세보증금반환보증은 같은 상품인가요? A. 아닙니다. 전세자금보증은 전세대출과 연결된 상품이고, 전세보증금반환보증은 계약 종료 때 보증금을 돌려받지 못하는 위험을 다루는 상품이므로 가입 주체와 심사 조건이 다를 수 있습니다. HF처럼 두 상품을 함께 취급하는 경우에도 각각의 상품 안내를 따로 확인하세요.
Q. 임대인이 바뀐 상태에서 계약기간만 연장하면 갱신계약으로 볼 수 있나요? A. 소유자가 바뀌면 기존 계약의 연장과 같은 방식으로 처리되는지부터 확인해야 합니다. 임대인 요건과 보증기관의 계약 관계가 달라질 수 있으므로, 새 소유자 정보가 반영된 계약서와 등기사항전부증명서를 들고 기관에 문의하세요.
Q. 증액금을 보내기 전에도 확정일자를 받을 수 있나요? A. 확정일자 부여기관은 완성된 임대차계약서의 기재사항을 확인하므로, 계약서가 갖춰졌다면 접수 가능 여부와 필요한 서류를 해당 기관에 문의하세요. 다만 보증기관은 증액금 지급을 보여주는 이체내역 등을 별도로 요구할 수 있으므로 확정일자와 보증신청 서류를 같은 것으로 생각하면 안 됩니다.
Q. 보증보험 심사에서 거절되면 임대차계약을 바로 취소할 수 있나요? A. 보증보험 가입 가능 여부만으로 계약 취소가 자동으로 결정되는 것은 아니며, 계약서의 특약과 당사자 합의, 적용 법률관계를 함께 봐야 합니다. 계약 해제나 보증금 지급을 다투는 상황이면 계약서와 증빙을 가지고 변호사·법률구조기관 등 전문가 상담을 받으세요.
