빚부터 갚아라, 대출은 하루라도 빨리 없애라, 여윳돈이 생기면 원금을 먼저 쳐라. 대출이 있으면 한 번쯤 듣는 말입니다. 다 맞는 말인데, 이 말들은 중도상환수수료를 계산에 넣지 않습니다.
미리 갚는 쪽이 이득인지는 두 숫자를 견주면 답이 나옵니다. 갚아서 사라지는 이자가 하나, 지금 내야 하는 중도상환수수료가 하나예요. 앞의 숫자가 크면 갚는 쪽이 이득이고, 뒤가 크면 두는 쪽이 이득입니다.
그런데 이 계산은 2025년부터 결과가 달라졌어요. 금융위원회가 2025년 1월 13일 신규 대출부터 수수료를 매기는 방식을 바꿨고, 5대 시중은행 주택담보대출 고정금리 기준 평균 요율이 1.4%에서 0.65% 수준까지 내려갔습니다. 같은 조건으로 예전에 따져 본 답과 지금 답이 다를 수 있다는 뜻입니다.
중도상환수수료는 은행이 실제로 든 비용만 받는 돈이다
대출을 만기 전에 갚으면 금융사에 따로 내는 돈이 있습니다. 이게 중도상환수수료예요. 왜 내야 하는 돈인지 물으면 예전에는 답이 흐릿했습니다.
금융위원회는 2025년 1월 13일 신규 취급 대출부터 이 돈의 성격을 못 박았습니다. 금융사가 임의로 요율을 정하지 못하고, 실제로 발생한 비용 범위 안에서만 매기게 한 겁니다. 근거는 금융소비자 보호에 관한 법률 시행령과 금융소비자보호 감독규정 개정입니다.
부과할 수 있는 비용은 두 종류로 정해져 있어요. 하나는 자금운용 차질 비용입니다. 은행이 그 돈을 다시 빌려줄 곳을 찾는 동안 못 받는 이자, 다시 빌려줄 때 금리가 낮아져 줄어드는 이자가 여기 들어갑니다.
다른 하나는 행정·모집비용입니다. 인지세, 감정평가수수료, 담보권설정비, 임대차조사수수료, 모집수수료처럼 대출을 내주면서 이미 쓴 돈이에요. 이 두 종류 밖의 항목을 얹는 것은 금지됐고, 산정 기준은 각 금융협회를 통해 공시하도록 했습니다.
그래서 요율이 얼마나 내려갔을까요. 금융위원회는 5대 시중은행 평균으로 주택담보대출 고정금리가 1.4%에서 0.65% 수준으로, 0.75%포인트 내려갔다고 밝혔습니다. 변동금리는 1.2%에서 같은 0.65% 수준까지 0.55%포인트 줄었습니다.
요율이 내려갔다고 내가 낼 금액이 바로 나오는 것은 아니에요. 같은 0.65%여도 언제 갚느냐에 따라 빠져나가는 돈이 달라집니다.
남은 기간이 짧을수록 줄어드는 중도상환수수료 계산법
약정서에 적힌 수수료율을 갚을 원금에 그대로 곱해 보신 적 있으시죠? 그러면 실제보다 훨씬 큰 금액이 나옵니다. 금융사는 대출 실행 후 3년이 지나면 수수료를 받지 않고, 3년 안에 갚으면 남은 기간에 비례해 깎아 주는 방식을 씁니다.
계산은 네 단계로 끝납니다.
먼저 약정서에서 수수료율과 면제 기간을 찾습니다. 면제 기간은 3년인 상품이 많지만 금융사와 상품에 따라 다릅니다.
그다음 미리 갚을 원금을 정하고, 면제 기간까지 남은 개월 수를 셉니다. 개월 수를 세는 기준은 대출 실행일이에요.
마지막으로 원금에 수수료율을 곱하고, 남은 개월 수를 면제 기간 전체 개월 수로 나눈 값을 다시 곱합니다.
예시로 넣어 볼게요. 미리 갚을 원금은 1억 원, 수수료율은 0.65%, 면제 기간은 3년입니다.
대출을 받은 지 1년 6개월이 지났다면 면제까지 18개월이 남습니다. 1억 원에 0.65%를 곱하면 65만 원이고, 여기에 18을 36으로 나눈 0.5를 곱합니다. 내야 할 수수료는 32만 5천 원입니다.
같은 조건에서 6개월만 지났다면 54만 2천 원, 2년 6개월이 지났다면 10만 8천 원이에요. 갚는 날을 한 달 미룰 때마다 1만 8천 원씩 줄어드는 구조입니다.
수수료 금액이 나왔으면 절반은 끝났습니다. 이 돈을 내고도 남는 게 있는지 볼 차례예요.
조기상환으로 아끼는 이자가 수수료보다 큰지 보는 법
여기서 헷갈리기 쉬운 것이 하나 있어요. 남은 기간이라는 말이 두 번 나오는데, 가리키는 것이 서로 다릅니다. 수수료를 계산할 때 쓴 남은 기간은 면제 시점까지고, 아끼는 이자를 계산할 때 쓰는 남은 기간은 만기까지입니다.
아끼는 이자는 미리 갚을 원금에 대출 금리를 곱하고, 만기까지 남은 기간을 다시 곱해서 냅니다. 앞의 예시에 대출 만기 5년, 금리 연 4.0%를 얹어 보겠습니다.
| 대출 실행 후 지난 기간 | 내야 할 수수료 | 만기까지 남은 기간 | 아끼는 이자 |
|---|---|---|---|
| 6개월 | 54만 2천 원 | 4년 6개월 | 1800만 원 |
| 1년 6개월 | 32만 5천 원 | 3년 6개월 | 1400만 원 |
| 2년 6개월 | 10만 8천 원 | 2년 6개월 | 1000만 원 |
| 3년 지난 뒤 | 0원 | 2년 | 800만 원 |
어느 줄에서도 수수료가 아끼는 이자를 따라오지 못합니다.
그럼 어디서 뒤집힐까요. 원금은 두 계산에 똑같이 들어가서 서로 지워집니다. 얼마를 갚느냐가 아니라 만기가 얼마나 남았느냐가 답을 정한다는 뜻이에요.
뒤집히는 지점은 이렇게 냅니다. 수수료율을 대출 금리로 나누면 몇 년치 이자에 해당하는지가 나오고, 여기에 12를 곱하면 개월 수가 됩니다. 마지막으로 면제까지 남은 개월 수를 면제 기간 전체로 나눈 값을 곱합니다.
0.65를 4.0으로 나누면 0.1625, 12를 곱하면 1.95개월입니다. 면제까지 절반이 남은 시점이라면 여기에 0.5를 곱해 약 1개월이 나와요. 만기가 1개월 넘게 남았다면 더 따져 볼 것 없이 갚는 쪽이 이득입니다.
3년이 되기를 기다릴지 고민하는 분들이 여기서 답을 얻습니다. 한 달을 기다려서 줄어드는 수수료는 1억 원 기준 1만 8천 원인데, 그 한 달 동안 내는 이자는 33만 원입니다. 수수료율 0.65%가 대출 금리 4.0%보다 훨씬 낮아서 벌어지는 차이예요.
개편 전 요율을 넣으면 그림이 달라집니다. 1.4%로 계산하면 4.2개월이 나오고, 면제까지 절반이 남은 시점 기준으로 2.1개월입니다. 기다릴 이유가 절반으로 줄어든 셈입니다.
다만 이 계산이 아예 필요 없는 대출도 있어요. 수수료가 붙지 않는 경우입니다.
수수료 면제로 자주 꼽히는 3가지
먼저 짚어 둘 것이 있습니다. 아래 셋은 모든 금융사가 똑같이 적용하는 규칙이 아니에요. 감독규정이 정한 것은 요율을 실비용 범위 안에서 매기라는 기준이고, 면제 조건은 금융사가 상품별로 정합니다.
대출 실행 후 3년이 지났을 때 — 가장 널리 쓰이는 기준입니다. 3년을 채우면 수수료 없이 갚을 수 있고, 그 안에 갚으면 남은 기간에 비례해 붙습니다.
마이너스통장 같은 한도대출 — 쓴 만큼만 이자를 내는 구조라 통상 중도상환수수료가 없습니다. 한도를 줄이거나 아예 없애도 마찬가지예요.
금융사가 정한 일부상환 한도 안에서 갚을 때 — 원금의 일정 비율까지는 수수료 없이 갚게 해 주는 상품이 있습니다. 한도와 횟수가 상품마다 달라서, 약정서에 이 조항이 있는지부터 봐야 합니다.
셋 다 통상이라고 적은 이유가 있어요. 같은 은행이어도 상품에 따라 다르고, 특약 한 줄로 뒤집히기도 합니다.
지금 새로 받는 대출의 요율은 은행연합회 소비자포털의 대출수수료 비교공시에서 은행별로 볼 수 있습니다. 이미 받은 대출이라면 약정서에 적힌 숫자를 그대로 쓰세요.
면제되는 대출과 그렇지 않은 대출이 함께 있으면 갚는 순서를 정해야 합니다.
대출이 여러 개면 어느 것부터 조기상환할까?
수수료가 없는 대출이 섞여 있다면 그중 금리가 가장 높은 것부터 갚습니다. 수수료가 0원이면 아끼는 이자가 그대로 이득이 되고, 금리가 높을수록 그 금액이 큽니다. 마이너스통장을 열어 둔 채로 주택담보대출 원금을 치는 순서는 여기서 뒤로 밀립니다.
모두 수수료가 붙는다면 대출마다 아끼는 이자에서 수수료를 뺀 금액을 내고 큰 쪽부터 갚습니다. 앞 절의 계산을 대출 건수만큼 반복하면 됩니다. 금리가 높고 만기가 많이 남은 대출이 대개 앞자리에 옵니다.
여윳돈이 대출 하나를 다 갚기에 모자란다면 나누지 말고 한 곳에 몰아넣습니다. 수수료는 갚은 원금에 비례해 붙어서, 5천만 원을 두 대출에 나눠 갚든 한 대출에 몰든 총액이 비슷합니다. 반면 아끼는 이자는 금리가 높은 대출에 몰아넣을수록 커져요.
여기까지 계산이 맞아떨어져도 약정서 특약 한 줄로 결론이 뒤집히기도 합니다. 대출 실행일, 수수료율, 면제 기간, 일부상환 한도는 금융사와 상품마다 다르니 갚기 전에 약정서부터 여세요.
숫자가 약정서에서 안 보이면 대출받은 금융사 상담 창구에 물어보면 됩니다. 은행별 요율을 견주고 싶다면 은행연합회 소비자포털의 대출수수료 비교공시를 확인하세요. 안내가 서로 다르거나 부당하다고 느껴지면 금융감독원에 상담을 신청할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 2025년 1월 13일 전에 받은 대출도 낮아진 요율로 바뀌나요? A. 이번 개편은 그날 이후 새로 취급한 대출에 적용됩니다. 그전에 받은 대출은 약정할 때 정한 요율이 그대로 남아 있으니, 공시된 숫자 말고 약정서에 적힌 숫자로 계산하세요.
Q. 신용대출도 주택담보대출과 같은 방식으로 계산하나요? A. 실비용 범위 안에서만 매긴다는 기준은 같습니다. 다만 담보가 없어 감정평가수수료나 담보권설정비 같은 항목이 빠지므로 요율 자체가 다릅니다. 금융위원회는 이번 개편으로 신용대출 수수료율이 고정금리 0.69%포인트, 변동금리 0.61%포인트 내려갔다고 밝혔습니다.
Q. 만기 일시상환 대출과 원리금균등 대출은 아끼는 이자가 다른가요? A. 다릅니다. 만기 일시상환은 원금이 그대로 남아 있어 남은 기간 이자를 거의 다 아끼지만, 원리금균등은 이미 원금을 갚아 온 만큼 앞으로 낼 이자가 적습니다. 정확한 값은 상환 스케줄표에 남은 이자 합계가 나와 있으니 그 숫자를 쓰세요.
Q. 수수료를 깎아 달라고 요청할 수 있나요? A. 요율은 금융회사가 실제 든 비용을 근거로 산정해 각 금융협회에 공시합니다. 개인이 협상할 여지가 크지 않으므로, 깎아 달라고 하기보다 면제 조건에 걸리는 부분이 있는지 약정서에서 찾는 편이 빠릅니다.
Q. 농협이나 새마을금고에서 받은 대출도 같은 기준인가요? A. 신협은 금융소비자보호법 적용을 받아 2025년 1월 은행권과 함께 시행됐습니다. 농협·수협·새마을금고·산림조합은 당시 적용 대상이 아니었고, 이후 같은 기준으로 확대한다는 방침이 알려졌습니다. 시행 시점과 실제 요율은 각 중앙회 공시에서 확인하세요.
Q. 대출을 갈아타면서 갚는 경우에도 수수료가 붙나요? A. 갈아타기도 기존 대출을 만기 전에 갚는 것이라 원칙적으로 수수료가 붙습니다. 다만 대환에 한해 면제하거나 감액하는 상품이 있으니, 갈아탈 금융사가 아니라 지금 대출을 받은 금융사에 확인해야 합니다.
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