등기부만 보면 되는지, 건축물대장까지 떼야 하는지 헷갈리시죠?
두 문서는 둘 다 확인해야 하지만, 보는 항목은 다릅니다. 등기부(등기사항증명서)에서는 주소에 맞는 소유자와 소유권 외 권리를 확인하고, 건축물대장에서는 용도·면적·위반건축물 표시를 확인합니다. 집합건물이라면 표제부와 전유부의 주소·동·호도 맞춰야 합니다.
두 문서가 모두 맞아도 실제 현장 변경이나 임대차 권리관계까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 부동산등기법은 등기기록을 표제부·갑구·을구로 나누고, 건축물대장 관련 규칙은 시정명령이 있는 위반건축물의 표시와 내용을 건축물대장에 적도록 합니다. 그래서 등기사항증명서에서 건축물 용도를 찾거나 건축물대장에서 담보권을 찾기보다, 두 문서를 역할에 맞게 나눠 읽는 게 먼저예요.
등기사항증명서에서 소유자와 권리부터 확인하는 법
등기기록의 표제부는 부동산의 표시, 갑구는 소유권, 을구는 소유권 외의 권리를 기록합니다.
먼저 표제부의 소재지번·건물명칭·건물번호가 매물 주소와 같은지 확인하세요. 그다음 갑구에서 현재 소유권 등기의 명의인과 지분을 보고, 을구에서 근저당권 등 담보 관련 권리가 있는지 확인합니다. 말소된 항목은 현재 유효한 권리와 구분해서 읽어야 하므로, 선으로 말소된 내용을 현재 권리처럼 세지 마세요.
공동소유라면 한 사람의 이름만 보고 계약 상대방을 정하지 말고, 갑구의 소유자 현황과 계약 당사자의 권한을 대조해야 합니다. 등기사항증명서가 권리관계를 보여준다면, 이제 그 주소의 건축물 현황을 건축물대장에서 맞춰 볼 차례입니다.
건축물대장에서 용도와 면적을 맞춰 보는 법
건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있고, 집합건축물은 표제부와 전유부로 나뉘어 발급될 수 있습니다. 건물 전체의 현황을 보는지, 개별 호의 현황을 보는지에 따라 확인할 서식이 달라집니다.
먼저 대지위치·지번·도로명주소를 확인한 뒤, 건축물대장에 적힌 건축물 용도와 면적을 매물 설명·계약서의 표현과 대조하세요. 용도가 주거인지 다른 용도로 기재돼 있는지는 실제 사용 목적과 계약 조건을 따로 확인해야 하는 지점입니다. 면적은 숫자만 옮겨 적지 말고 전유부분인지 건물 전체인지 항목명을 함께 보세요.
건축물대장에 소유자 현황이 표시되는 서식도 있지만, 소유권을 확인할 때는 등기사항증명서 갑구를 우선 기준으로 두고 양쪽의 주소·호수를 맞춰야 합니다. 특히 호수가 나뉜 건물은 한 장만 맞는다고 끝나지 않으므로, 표제부와 전유부를 이어서 확인해야 합니다.
집합건물 표제부와 전유부에서 주소를 맞추는 법
집합건축물대장 표제부에서는 한 동의 대지위치·도로명주소·건물명칭·동을 확인합니다. 전유부에서는 해당 호의 층·호명칭·용도·면적과 소유자 현황을 확인합니다. 등기사항증명서 표제부의 소재지번·건물명칭·건물번호도 같은 기준으로 맞춰 보세요.
다음 네 항목이 모두 맞아야 같은 대상을 보고 있다고 판단할 수 있습니다.
- 도로명주소와 지번이 같은가
- 건물명칭과 동이 같은가
- 층과 호명칭이 같은가
- 등기사항증명서 표제부의 건물번호와 건축물대장 전유부의 호가 맞는가
하나라도 다르면 다른 동·호를 발급했거나 주소 입력이 달랐을 수 있으니, 문서를 다시 열람하기 전에는 소유자나 용도 판단을 진행하지 마세요. 주소를 맞췄다면 다음은 건축물대장 첫째 면과 변동사항란에서 위반 표시를 찾는 일입니다.
건축물대장에서 위반건축물 표시를 확인하는 방법
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙은 허가권자가 시정명령을 할 때 건축물대장에 “위반건축물” 표시, 위반일자, 위반내용, 시정명령 내용을 기재하도록 정합니다.
확인할 항목은 네 가지입니다.
- 첫째 면 표시 — 서식 첫째 면의 장번호란 위에 “위반건축물” 표시가 있는지 봅니다.
- 위반일자와 위반내용 — 언제 어떤 내용이 위반으로 기록됐는지 확인합니다.
- 시정명령 내용 — 어떤 조치가 적혔는지 읽습니다.
- 변동사항란 — 위반 표시 사실과 시정 또는 적법화 내용이 이어서 기록됐는지 확인합니다.
표시가 삭제된 경우에는 위반사항이 시정됐거나 관계 법령의 변경으로 적법하게 된 내용이 변동사항란에 남아 있는지도 확인하세요. 이 네 칸을 확인했다고 해서 기록에 없는 현장 변경과 임대차 권리관계까지 확인된 것은 아닙니다.
두 문서가 모두 맞아도 확인이 끝나는 것은 아니다
두 문서가 일치하면 소유자·소유권 외 권리·건축물 용도·면적·위반건축물 표시를 공적 장부에서 교차 확인한 것입니다. 하지만 그 사실만으로 불법 증축이나 구조 변경이 없다고 보장할 수는 없고, 임대차 보증금 등 계약 위험이 모두 해소됐다고도 볼 수 없습니다.
장부와 실제 현장이 다르면 사진이나 설명만으로 결론을 내리지 말고, 관할 시·군·구 건축 담당 부서에 위반내용과 현황을 확인하세요. 계약 상대방·대리권·특약처럼 문서만으로 결론이 나지 않는 부분은 공인중개사나 변호사 등 전문가에게 별도로 확인받는 편이 안전합니다.
무엇을 하지 않아도 되느냐고 묻는다면, 같은 항목을 두 문서에서 반복해 찾을 필요는 없습니다. 등기사항증명서에서는 소유자와 권리를, 건축물대장에서는 용도·면적·위반 표시를 보고, 주소가 어긋나면 계약 판단을 멈추는 것이 이 확인의 기준입니다.
자주 묻는 질문
Q. 등기사항증명서와 건축물대장의 발급 시점이 다르면 어떻게 비교하나요?
A. 두 문서의 발급일과 열람일을 먼저 확인하세요. 시점이 다르면 변동사항이 반영된 때도 다를 수 있으므로 계약 직전에 같은 시점에 가까운 자료로 다시 대조하는 편이 안전합니다.
Q. 등기사항증명서에 소유자가 여러 명이면 한 사람과만 계약해도 되나요?
A. 공동소유라면 갑구에 적힌 지분과 계약 상대방의 권한을 확인해야 합니다. 대리계약인지까지 확인되지 않은 상태에서 한 사람만 계약자로 정하지 말고, 공인중개사나 법률 전문가에게 권한을 확인받으세요.
Q. 매물에 적힌 전용면적과 건축물대장 면적이 다르면 어느 숫자를 계약서에 쓰나요?
A. 숫자 하나를 임의로 고르지 마세요. 전유부분·공용부분·대지권 등 기준을 구분해 계약서 면적 항목과 건축물대장 항목명을 맞춘 뒤, 차이가 남으면 작성 전에 확인을 받으세요.
Q. 임대인이 건축물대장 열람을 미루면 어떻게 하나요?
A. 정부24 안내상 건축물대장 등본·초본은 누구나 신청할 수 있습니다. 본인이 주소와 동·호가 맞는 자료를 확인하지 못했다면 계약 확정을 미루고 열람 가능 여부부터 확인하세요.
Q. 등기사항증명서에서 말소된 권리도 현재 위험으로 보나요?
A. 말소 표시가 있는 항목은 현재 유효한 권리와 구분해야 합니다. 다만 소유권 변동 과정이나 순위가 복잡하면 과거 기록을 임의로 해석하지 말고 등기 전문가에게 설명을 요청하세요.
