집을 보러 가기로 한 날, 중개사무소에서 방문 전에 ‘임장비’를 보내 달라는 말을 들으면 이 돈이 원래 있는 비용인지부터 헷갈립니다. 결론부터 말하면 임장비라는 이름만으로 적법 여부를 정할 수 없습니다.
중개보수인지, 법령에서 말하는 실비인지, 중개업무와 분리된 별도계약인지 실제 업무 내용과 계약·증빙을 나눠 봐야 합니다. 내용이 확인되지 않은 상태라면 이름만 믿고 바로 송금하지 말고, 아래 항목을 서면으로 확인하세요.
법제처 생활법령정보와 2026년 9월 10일 기준 국가법령정보를 바탕으로 정리했습니다. 지역 조례, 거래 종류, 실제 수임 계약, 지출 증빙에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 발행 전에도 현행 기준을 다시 확인해야 합니다.
임장비라는 이름만으로 합법 여부를 정할 수 없다
온라인에서 ‘임장비는 무조건 불법’이라는 말을 보더라도 그 문장만으로 결론 내리면 안 됩니다. 법제처 생활법령정보는 중개보수와 함께 일정한 실비를 설명하고 있기 때문입니다.
공인중개사법은 중개업무에 대한 중개보수와 실비를 구분해 두고 있습니다. 실비도 권리관계 확인이나 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 한정되어 있습니다.
따라서 같은 임장비라도 무엇을 위한 돈인지에 따라 확인할 기준이 달라집니다. 먼저 아래 세 가지로 나눠 보세요.
| 요구한 명목 | 공식 기준에 대입할 질문 | 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 중개보수 | 중개업무의 대가인가? 주택이면 중개사무소 소재지 관할 시·도의 요율·한도 안인가? | 거래 종류, 거래금액, 요율표, 약정 내용 |
| 실비 | 권리관계 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 든 실제 비용인가? | 지출 내역, 영수증 등 증빙, 청구 대상 |
| 별도계약 | 중개와 분리된 별도 업무의 대가인가? | 업무 범위, 금액, 취소·환불 조건, 중개보수와의 관계 |
공인중개사법 제33조제1항제3호는 개업공인중개사등이 사례·증여 등 어떤 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 금지합니다. ‘임장비’라고 적었다는 이유만으로 중개보수의 한도를 피할 수 있다고 단정할 수 없는 이유입니다.
다만 이 규정만으로 모든 임장비가 곧바로 금지된다고 말할 수도 없습니다. 별도계약의 실제 업무와 비용이 무엇인지, 중개업무의 대가를 다른 이름으로 부른 것인지까지 확인해야 합니다.
세 항목을 구분하려면 중개보수와 실비의 청구 근거부터 나란히 봐야 합니다.
중개보수와 실비는 청구 근거가 다르다
중개보수는 중개업무에 관한 대가입니다. 주택 중개보수의 한도는 국토교통부령의 범위 안에서 시·도 조례로 정하고, 그 한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다.
그래서 임장비가 매물 소개, 현장 안내, 계약 연결처럼 중개업무를 위한 돈이라면 중개보수와 별도로 더하는지부터 확인해야 합니다. 거래 종류와 거래금액, 적용 요율, 기존 중개보수와의 관계를 문서로 받아 두세요.
실비는 성격이 더 좁습니다. 시행규칙은 권리관계 확인이나 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 설명하고, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부해 청구할 수 있게 합니다.
따라서 집을 한 번 보여준 시간이나 이동에 대한 설명만으로 그 금액이 실비라고 확정할 수는 없습니다. 실제 지출 항목과 영수증 등 증빙을 확인해야 합니다.
별도계약은 ‘다른 이름의 중개보수’가 아닌지 확인하는 항목입니다. 별도 업무의 범위, 결과물, 금액, 취소·환불 조건, 중개보수와의 관계를 계약서에 적어 두고, 계약서 제목만으로 규제가 분리된다고 단정하지 마세요.
이제 같은 실비라도 누가 어떤 목적으로 청구하느냐에 따라 범위가 달라지는 예외를 보겠습니다.
매수·임차인에게 청구할 수 있는 실비는 더 좁다
공인중개사법 시행규칙 제20조는 실비를 청구할 수 있는 대상을 거래 방향에 따라 나눕니다. 권리관계 확인 등에 드는 비용은 매도·임대 등 권리를 이전하려는 중개의뢰인에게, 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 실비는 매수·임차 등 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 청구할 수 있다고 정합니다.
집을 구하는 사람이 ‘등기 확인비’나 ‘안전한 계약을 위한 임장비’라는 말을 들었다면, 이름보다 다음 네 가지를 물어보세요.
| 확인할 질문 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 왜 필요한가 | 권리관계 확인인지, 계약금 등의 반환채무이행 보장인지, 단순 현장 안내인지 |
| 누가 의뢰인인가 | 내가 매수·임차인인지, 상대방이 매도·임대인인지 |
| 실제로 얼마를 썼나 | 항목별 금액과 영수증 등 증빙이 있는지 |
| 다른 돈과 겹치나 | 중개보수 또는 별도계약 대가에 이미 포함됐는지 |
하나라도 답이 비어 있다면 ‘실비니까 내면 된다’고 결론 내리지 말고 서면 설명을 받은 뒤 지급 여부를 정하세요.
이 구분은 모든 임장비를 불법이라고 일괄 판정하는 규칙이 아닙니다. 법령이 정한 실비의 목적과 청구 대상에 맞는지 확인하는 기준입니다.
이제 실제 연락을 받았을 때 빠뜨리지 않도록 계약 전 체크리스트로 줄여 보겠습니다.
임장비를 요구받았을 때 확인할 체크리스트
아래 항목을 문자나 계약서에 남겨 달라고 요청하세요.
- 청구 주체: 중개사무소 상호, 개업공인중개사 이름, 요구한 사람의 지위, 입금 계좌 명의를 확인합니다.
- 업무 내용: 매물 안내인지, 권리관계 확인인지, 계약금 반환 보장인지, 별도 상담·동행인지 적습니다.
- 비용 분류: 중개보수, 실비, 별도계약 중 무엇인지 한 문장으로 적어 달라고 합니다.
- 금액 산식: 고정 금액인지, 실제 지출액인지, 거래 종류와 지역 기준을 어떻게 적용했는지 확인합니다.
- 증빙: 실비라면 영수증 등, 별도계약이라면 계약서와 취소·환불 조건을 받습니다.
- 중복 여부: 계약이 성사되면 중개보수에서 차감되는지, 별도로 남는지 확인합니다.
- 미계약·취소: 방문이 취소되거나 계약하지 않을 때 환불·소멸 조건을 확인합니다.
- 기록 보관: 안내 문자, 계약서, 계좌이체 내역, 영수증을 한곳에 보관합니다.
상대방의 답변이 아래처럼 짧기만 하다면 확인이 끝난 것이 아닙니다.
| 상대방 설명 | 아직 확인되지 않은 것 |
|---|---|
| 그냥 임장비 | 중개보수인지 실비인지 별도계약인지 |
| 실비 | 법령상 목적과 실제 지출, 증빙 |
| 중개보수 | 거래 종류·지역 기준·산출 방식 |
| 별도계약 | 업무 범위·환불 조건·중개보수와 중복 여부 |
체크리스트의 목적은 돈을 무조건 내지 않겠다고 정하는 데 있지 않습니다. 비용의 성격과 근거를 확인할 자료를 만들어 두는 데 있습니다.
그래도 명칭과 내용이 어긋난다면, 왜 이름만으로 판단할 수 없는지 마지막 기준을 확인해야 합니다.
임장비라는 이름만으로 결론 내리면 안 되는 이유
법제처는 2024년 법령해석에서, 개업공인중개사가 의뢰인과 협의한 약정 보수라도 공인중개사법령상 중개보수 한도 안에서 정해야 한다고 설명했습니다. 서로 합의했다거나 ‘컨설팅비’라고 적었다는 이유만으로 한도를 넘는 돈을 받을 수 있다고 해석하지 않았습니다.
반대로 별도계약이 있다는 이유만으로 모든 비용이 자동으로 중개보수에 포함된다고 단정할 수도 없습니다. 실제로 맡긴 업무가 무엇인지, 그 업무가 중개와 분리돼 있는지, 지급 근거와 증빙이 있는지를 함께 봐야 합니다.
2026년 9월 10일 확인 기준으로 발행 전 재확인할 항목은 다음 네 가지입니다.
| 재확인 항목 | 발행·지급 전에 볼 것 |
|---|---|
| 지역 조례 | 중개사무소 소재지 관할 시·도 기준과 현행 요율·한도 |
| 거래 종류 | 매매, 임대차, 주택 외 중개대상물인지 |
| 수임 계약 | 중개의뢰인지, 별도 서비스 위임인지, 중개보수와 중복되는지 |
| 지출 증빙 | 실비의 목적과 영수증 등 증빙 |
이미 돈을 보냈거나 설명이 엇갈리면 문자, 계약서, 입금내역, 영수증을 모아 중개사무소 소재지 관할 시·군·구청의 부동산중개업 담당 부서에 문의하세요. 개별 거래의 적법 여부는 사실관계와 현행 조례를 함께 봐야 하므로, 이 글만으로 결론을 확정하면 안 됩니다.
임장비는 이름이 아니라 중개보수·실비·별도계약의 실제 근거를 확인한 뒤 판단할 비용입니다.
자주 묻는 질문
Q. 문자로만 ‘방문 예약금’이라고 안내받았으면 어떻게 하나요? A. 방문 예약금의 성격은 문구만으로 정해지지 않고, 방문 취소·계약 미체결·환불 조건과 실제 제공 업무에 따라 달라질 수 있습니다. 방문 전에 이 조건을 서면으로 확인하고, 중개보수 선지급인지 별도 서비스 대가인지 구분해 달라고 요청하세요.
Q. 중개보수와 임장비를 한 번에 결제해도 되나요? A. 한 번에 결제했는지보다 항목별 금액과 근거가 남아 있는지가 중요합니다. 한 장의 영수증이나 이체 메모에 중개보수·실비·별도계약을 뭉뚱그리지 말고 각각의 명목과 산출 근거를 적어 달라고 하세요.
Q. 집주인이 대신 낸다고 하면 세입자는 확인하지 않아도 되나요? A. 누가 비용을 부담하는지와 어떤 업무의 대가인지는 별개의 문제입니다. 나중에 임차인에게 전가되거나 중개보수에 포함될 수 있으므로, 비용의 성격과 부담 주체를 계약서나 문자로 확인해 두세요.
Q. 중개보조원이 개인 계좌로 보내 달라고 하면 어떻게 하나요? A. 먼저 중개사무소 상호와 개업공인중개사, 요구한 사람의 지위를 확인하고 사무소가 비용 청구 사실을 서면으로 남기게 하세요. 공인중개사법상 금지행위의 적용 대상에는 개업공인중개사등이 포함되므로, 개인 계좌라는 이유만으로 적법·위법을 단정하지 말고 청구 주체와 증빙을 함께 확인해야 합니다.
Q. 이미 보냈는데 계약이 무산되면 자동으로 돌려받나요? A. 자동 환불 여부는 돈의 성격과 약정, 실제 업무·지출 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 안내 문자와 계약서, 이체 내역을 보관한 뒤 항목별 근거와 환불 조건을 서면으로 요청하고, 다툼이 남으면 관할 시·군·구청 담당 부서에 자료를 보여 주세요.
Q. 중개사무소와 매물 지역이 다르면 어느 지역 기준을 보나요? A. 공인중개사법 시행규칙은 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다를 때 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준에 따르도록 정합니다. 실제 적용 조례와 현행 요율·한도는 발행 전 또는 비용을 정하기 전에 다시 확인하세요.
