“지난해 신고했어도 종부세 특례는 매년 다시 내야 한다”는 말을 들으셨나요? 2026년 종부세 합산배제와 과세특례 신고·신청 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
결론부터 말하면, 올해 처음 신청하거나 기존 신고 내용에 변동이 생긴 집이 우선 대상입니다. 국세청은 최초 신고 뒤 소유권·면적·등록 상태 등 신고 내용에 변동이 없으면 일부 합산배제와 1세대 1주택 특례를 별도 신청 없이 계속 적용한다고 안내합니다.
다만 향교·종교단체 과세특례는 과세특례신고서를 매년 제출하는 예외입니다. 6월 1일 현재의 주택 보유 상태와 지난해 신고 내용을 맞춰보면 올해 다시 낼지 말지를 가를 수 있습니다.
9월 16일부터 30일까지 먼저 보는 기준
종합부동산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 보유한 주택과 토지를 기준으로 계산합니다. 9월 신고는 12월 정기분 고지에 합산배제나 과세특례를 반영하기 위한 절차이므로, 매매계약일보다 6월 1일 현재 소유관계와 요건을 먼저 봐야 합니다.
합산배제는 요건을 갖춘 임대주택·사원용주택·기숙사·주택신축용토지 등을 종부세 과세표준에 합산하지 않는 제도입니다. 1세대 1주택 특례는 일정한 특례주택을 주택 수에서 빼 1세대 1주택자 방식으로 계산받는 신청입니다.
따라서 9월에는 내 집이 ‘과세표준에서 빼는 합산배제’인지, ‘주택 수를 다르게 계산하는 특례’인지부터 나눠야 합니다.
합산배제는 처음 신고하거나 내용이 달라진 경우
임대주택 합산배제 대상은 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록 등 요건을 갖추고 6월 1일 현재 실제 임대를 시작한 주택입니다. 사원용주택·기숙사·일부 미분양주택과 주택건설사업자의 토지도 각 요건을 충족하면 합산배제를 신청할 수 있습니다.
2026년 서식은 유형별로 나뉩니다. 임대주택은 임대주택 합산배제(변동)신고서를 쓰고, 공공임대는 별지 제1호, 민간임대는 별지 제2호 서식으로 구분합니다. 사원용주택등은 종부세법 시행규칙 별지 제4호부터 제23호, 주택신축용토지는 조세특례제한법 시행규칙 별지 제64호의17 서식입니다.
올해 처음 합산배제를 신청하거나 기존 신고 뒤 소유권·전용면적·임대등록 상태가 바뀌었다면 9월 16일부터 30일까지 변동신고를 해야 합니다. 최초 신고 뒤 해당 신고 내용에 변동이 없다면 다음 해부터 별도 신고 없이 계속 적용됩니다.
이제 과세표준에서 빼는 합산배제와 달리, 여러 주택을 보유해도 1세대 1주택으로 계산받는 경우를 따로 확인할 차례입니다.
1세대 1주택 특례는 특례주택 종류와 서식을 맞춘다
1세대 1주택자가 특례주택을 함께 보유하고, 다른 세대원이 주택을 소유하지 않으면 신청 대상이 될 수 있습니다. 특례주택에는 일시적 2주택의 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역·인구감소관심지역 주택, 준공 후 미분양주택이 있습니다.
신규주택은 6월 1일 현재 취득일부터 3년이 지나지 않아야 하고, 상속주택은 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 경우가 기본 기준입니다. 지방 저가주택은 공시가격 4억 원 이하이면서 지역 요건을 봅니다. 인구감소지역 주택과 준공 후 미분양주택은 취득 시기·가격·면적·지역 같은 추가 조건이 붙습니다.
2026년 신청 서식은 종합부동산세법 시행규칙 별지 제24호인 ‘1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서’입니다. 부부가 한 주택을 공동명의로 가진 경우에는 별지 제30호 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서와 혼인관계증명서를 확인해야 합니다.
국세청 안내상 1세대 1주택 방식은 기본공제 12억 원과 연령·보유기간에 따른 세액공제를 적용할 수 있지만, 실제 세액은 공시가격과 지분·연령·보유기간에 따라 달라집니다.
특례를 처음 신청하는지보다 더 자주 놓치는 것은 지난해 신청 내용이 올해도 그대로인지 확인하는 일입니다.
지난해 신고 내용을 그대로 이어가는 경우와 다시 내는 경우
다음 네 경우에는 9월 신고 화면을 열어 확인하는 편이 안전합니다.
- 올해 처음 신청하는 경우
- 주택이나 토지의 소유권, 지분, 전용면적이 달라진 경우
- 임대등록이 말소되거나 합산배제 요건을 더 이상 충족하지 않는 경우
- 특례주택을 새로 취득했거나 종전주택 양도처럼 사후요건에 변동이 생긴 경우
임대주택·사원용주택등·주택신축용토지 합산배제, 공동명의 1주택자, 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례는 최초 신고 뒤 내용에 변동이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용되는 유형입니다.
예외는 향교·종교단체 과세특례입니다. 과세특례신고서는 매년 제출해야 하며, 대상 부동산의 소유관계가 그대로라면 사실상 소유자를 입증하는 서류 일부만 생략할 수 있습니다.
이제 내 유형을 골랐다면, 홈택스에서 신고서 이름을 잘못 고르지 않는 것이 다음 단계입니다.
홈택스에서 서식과 접수 상태를 확인하는 순서
홈택스에 로그인한 뒤 전체메뉴나 검색창에서 ‘종합부동산세 합산배제신고(제외신고)’를 찾습니다. 임대주택·사원용주택등·주택신축용토지는 합산배제신고로, 1세대 1주택·공동명의 등은 ‘종합부동산세 과세특례신고’ 메뉴로 들어가면 됩니다.
신고서에서는 납세자번호를 확인하고, 지난해 내용이 있다면 불러온 뒤 6월 1일 기준 변동을 반영합니다. 새로 제출할 때는 해당 주택이나 토지의 서식과 첨부서류를 확인한 다음 전송합니다.
마감일에는 작성 완료로 보이는 것만으로 끝내지 말고, 신고내역에서 접수결과가 ‘정상’인지 확인해야 합니다. 홈택스는 정상 접수 뒤 접수증·첨부서류 내역·신고서 원장을 확인할 수 있도록 안내합니다.
서면으로 제출하려면 신고서와 필요한 증빙을 갖춰 관할 세무서에 내면 됩니다. 접수 결과가 정상으로 남았다면, 이제 아래 세 칸으로 올해 신고 필요 여부를 다시 계산해 볼 수 있습니다.
신고 필요 여부를 3칸으로 계산하는 법
첫째 칸은 ‘이번이 최초 신청인가’입니다. 그렇다면 1점을 더합니다. 둘째 칸은 ‘기존 신고 내용에 변동이 있는가’이며, 소유권·지분·면적·등록 상태·특례요건이 달라졌다면 1점을 더합니다.
셋째 칸은 ‘향교·종교단체 과세특례인가’입니다. 여기에 해당하면 변동이 없어도 매년 제출하므로 1점을 더합니다.
합계가 1점 이상이면 9월 16일부터 9월 30일까지 해당 신고·신청서를 제출하고, 합계가 0점이면 변동 없음으로 계속 적용되는 유형인지 확인한 뒤 별도 재신고를 생략할 수 있습니다. 다만 이 계산은 대상 요건을 이미 충족한다는 전제에서 쓰는 확인표입니다.
특례주택의 취득일·공시가격·면적·소재지·세대원 주택 보유 여부에 따라 결론이 달라질 수 있고, 요건을 나중에 충족하지 못한 것으로 확인되면 감면받은 세액과 이자상당가산액이 부과될 수 있습니다. 판단이 어려우면 관할 세무서나 국세상담센터 126에서 2026년 신고 기준을 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 6월 1일 뒤에 산 주택도 2026년 9월 신고에 넣어야 하나요?
A. 종부세 과세기준일은 6월 1일이므로 2026년 대상 판단은 그날 현재 보유 상태를 기준으로 합니다. 6월 1일 뒤 취득한 주택은 다음 과세연도의 6월 1일 기준과 해당 특례 요건을 따로 확인해야 합니다.
Q. 지난해 신고한 주택의 공시가격만 바뀌었다면 다시 신고하나요?
A. 공시가격 변화만으로 재신고 여부를 단정하지 말고, 해당 특례의 신고 내용과 요건이 바뀌었는지 확인해야 합니다. 화면에 전년도 신고내역과 올해 안내 대상이 함께 보이지 않으면 관할 세무서나 126에 문의하는 편이 안전합니다.
Q. 부부 공동명의 지분이 똑같으면 납세의무자를 정할 수 있나요?
A. 국세청 안내상 공동명의 1주택자 특례는 공동소유자 간 합의로 부부 중 한 명을 납세의무자로 정할 수 있습니다. 배우자가 다른 주택을 소유했는지 등 별도 요건도 있으므로 지분만 보고 신청하면 안 됩니다.
Q. 일시적 2주택 특례를 받았는데 종전주택을 기한 안에 팔지 못하면 어떻게 되나요?
A. 국세청은 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하지 않는 등 사후요건을 충족하지 못하면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징할 수 있다고 안내합니다. 양도 시기와 계약 상태가 애매하면 신고 전에 세무서에 확인해야 합니다.
Q. 홈택스 접수증을 찾을 수 없으면 신고가 안 된 건가요?
A. 접수증이 바로 보이지 않는 것만으로 미접수라고 단정하지 말고 신고내역에서 접수결과가 ‘정상’인지 먼저 확인하세요. 정상 접수 여부를 확인할 수 없으면 관할 세무서 또는 홈택스 상담을 통해 접수 상태를 확인할 수 있습니다.
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