계약 갱신일이 다가오면 집주인이 보낸 갱신계약서부터 열어보게 됩니다. 보증금이 그대로라면 지난번에 확인한 등기사항증명서와 보증보험도 그대로일 것처럼 느껴지죠. 결론부터 말하면, 갱신계약서에 서명하기 전에 등기사항증명서의 권리 변동, 현재 주택가격, 선순위채권, 보증기관의 갱신 조건을 이 순서로 다시 맞춰 봐야 합니다. 확인 기준일인 2026년 9월 22일 기준으로 주택도시보증공사(HUG)는 갱신계약에도 보증 신청기한과 주택가격·선순위채권 기준을 두고 있습니다. 등기사항증명서를 확인했다는 사실만으로 보증금 반환이나 보증 가입이 보장되는 것도 아닙니다. 첫 단계는 갱신계약서와 확인 기준일을 맞추는 일입니다.
갱신계약서와 확인 기준일 맞추기
갱신은 기존 계약의 기간만 이어지는 것처럼 보여도, 이번에 새로 쓰는 금액·기간·당사자를 따로 확인해야 합니다. 서명일과 보증 신청 예정일을 메모하고 다음 항목을 같은 줄에 적어 보세요.
- 임대인 이름과 등기상 소유자 이름
- 주택 주소와 동·호수
- 갱신 기간과 보증금
- 보증금 증액·감액 여부
- 월세나 특약의 변경 여부
보증금이 늘어난 갱신이라면 늘어난 금액까지 현재 주택가격과 선순위채권에 넣어 다시 계산해야 합니다. 보증금이 그대로이거나 줄어든 갱신이라도 등기사항과 보증기관의 신청기한을 새 계약 기준으로 확인하는 편이 안전합니다. HUG 상품 안내에는 보증금이 증가하지 않은 갱신계약이면 주택가격을 다시 반영해 보증한도를 심사하지 않는다고 적혀 있지만, 이것이 모든 갱신 조건이 자동으로 연장된다는 뜻은 아닙니다. 이제 새 기준일에 맞춘 등기사항증명서부터 확인해야 합니다.
계약일 등기사항증명서의 권리 변동 확인
대법원 인터넷등기소에서 계약일에 가까운 등기사항증명서를 열람하거나 발급합니다. 표제부에서는 계약서의 주소·동·호수가 같은지 먼저 맞춰 보고, 갑구와 을구는 나누어 읽습니다.
- 갑구에서는 현재 소유자, 소유권 이전, 압류·가압류·경매개시결정 등 권리 변동을 확인합니다.
- 을구에서는 근저당권·전세권 등 담보와 등기일자를 확인하고, 근저당권의 채권최고액이 기재되어 있다면 그 금액도 적습니다.
임대인 이름이 현재 소유자와 다르거나 계약서에 적힌 사람과 다르면, 그 차이를 해소하기 전에는 갱신계약을 그대로 진행하지 말고 보증기관에 계약 당사자를 확인하세요. 주택임대차보호법 제3조는 주택 인도와 주민등록을 마친 임대차가 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정하고 있으므로, 전입신고와 점유 상태도 등기사항증명서와 별도로 살펴야 합니다. 등기사항증명서에는 다른 세입자의 보증금이나 등기에 드러나지 않는 사정이 모두 담기지 않으므로, 등기사항증명서가 깨끗하다는 말만으로 보증금 반환을 보장할 수는 없습니다. 권리 변동이 없더라도 현재 주택가격이 달라지면 다음 계산이 달라집니다.
갱신 보증금과 현재 주택가격 대조
HUG는 보증승인일 현재의 가격정보 순서에 따라 주택가격을 산정한다고 안내합니다. 따라서 지난 갱신 때 본 시세나 임대인이 말한 매매 예상가를 그대로 넣지 말고, 보증기관이 인정하는 자료와 확인일을 함께 적어야 합니다. 주택 유형에 따라 적용 순서가 달라지는 것도 확인할 부분입니다.
아파트·주거용 오피스텔·노인복지주택은 HUG 안내상 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세, 공시가격, 안심전세 앱 시세, 최근 매매가격 등이 정해진 순서로 적용될 수 있습니다. 연립·다세대와 단독·다중·다가구는 적용 자료와 순서가 다를 수 있으므로, 먼저 주택 유형을 확정해야 합니다. 매물 광고의 호가 하나만으로 보증 가입 가능 여부를 단정하면 안 되는 이유입니다.
내 계산표에는 주택 유형, 가격 자료 이름, 자료 기준일, 갱신 보증금 네 칸을 따로 만드세요.
같은 주소라도 동·호수와 주택 유형이 다르면 적용되는 가격자료가 달라질 수 있습니다.
주택가격이 내려갔다면 보증금이 그대로여도 주택가치에서 보증금이 차지하는 비중은 커집니다.
그 비중을 계산하려면 먼저 등기사항증명서 밖에 있는 선순위채권까지 모아야 합니다.
선순위채권과 다른 세입자 보증금 확인
선순위채권은 내 전세보증금보다 먼저 변제권이 인정되는 담보채권을 말합니다.
HUG의 현재 상품 안내는 보증한도를 주택가격 × 담보인정비율(90%) - 선순위채권 등의 구조로 제시하고 있습니다.
그래서 주택가격만 계산하고 보증금만 빼는 방식으로는 충분하지 않습니다.
등기사항증명서 을구에 적힌 근저당권의 채권최고액과 등기일자를 먼저 적습니다. 근저당이 말소됐다는 설명을 들었다면 말소 등기가 실제로 반영됐는지 확인합니다. 단독·다중·다가구주택은 HUG 안내상 보증신청인보다 앞선 다른 세입자의 선순위 전세보증금도 함께 따질 수 있습니다. 이 금액은 등기사항증명서만으로 완성되지 않으므로, 임대차 정보 제공이나 보증기관이 요구하는 확인 자료를 계약 당사자 자격과 동의 절차에 맞춰 확인해야 합니다. 확인되지 않은 다른 세입자 보증금을 0원으로 넣고 계산하면 결과가 실제보다 좋아 보일 수 있습니다.
압류·가압류·경매개시결정처럼 새로 표시된 권리가 있거나 임대인과 소유자가 바뀌었다면, 갱신서에 서명하기 전에 보증기관에 현재 등기사항증명서와 계약서를 함께 보여 주는 것이 좋습니다. 모든 권리를 적었으면 이제 보증기관의 상품 조건과 신청기한을 맞춰 볼 차례입니다.
보증기관의 갱신 조건과 신청기한 확인
보증보험이라고 검색해도 실제 신청 화면에서는 전세보증금반환보증, 전세금안심대출보증 등 상품명이 갈립니다. 현재 HUG 전세보증금반환보증 상품 안내는 전세계약기간 1년 이상, 전세보증금 수도권 7억 이하·그 외 5억 이하 등 상품 조건을 제시합니다. 기존 계약을 공인중개사를 통해 체결했다면 갱신계약은 공인중개사를 거치지 않은 계약서라도 가입할 수 있다고 HUG가 안내합니다. 다만 HUG가 아닌 기관이나 다른 상품이라면 같은 기준을 자동으로 적용할 수 없습니다.
갱신 신청기한은 특히 놓치기 쉽습니다. 모바일HUG는 확인 기준일인 2026년 9월 22일 기준으로 갱신 전 계약의 만료일 1개월 전부터 갱신계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지를 갱신 보증 신청기간으로 안내합니다. 보증금이 늘었다면 현재 주택가격과 선순위채권을 늘어난 보증금에 맞춰 다시 대조해야 합니다. 보증금이 같거나 줄었다면 HUG가 주택가격을 다시 반영하지 않는 갱신 보증한도 심사 기준을 안내하더라도, 신청기한과 계약서·주택 조건 확인은 남습니다. 임대인·소유자, 주택 유형, 계약기간, 특약 중 하나라도 바뀌었다면 기존 보증의 자동 연장으로 보지 말고 상품별 확인을 받습니다.
서명 전 체크리스트
- □ 갱신 보증금과 증액·감액 여부
- □ 계약일에 가까운 등기사항증명서
- □ 현재 소유자와 갑구·을구 권리
- □ HUG 또는 이용 중인 기관이 인정하는 주택가격 자료와 기준일
- □ 선순위 근저당과 다른 세입자 보증금
- □ 상품명과 갱신 신청기한
- □ 전입·확정일자와 해당 상품의 계약서 특약
체크리스트를 채운 뒤에는 보증금과 주택가치를 같은 기준으로 계산해 자체 점검을 마칩니다.
주택가치 대비 보증금 계산법
계산은 복잡하지 않지만, 어느 숫자를 넣느냐가 핵심입니다.
먼저 HUG가 적용할 주택가격을 P로 둡니다.
그다음 HUG 현재 상품 안내의 일반식대로 주택가액 = P × 90%를 계산합니다.
마지막으로 갱신 보증금 + 선순위채권 등을 적어 주택가액과 비교합니다.
단독·다중·다가구라면 보증신청인보다 앞선 다른 세입자의 선순위 보증금도 더해야 합니다.
가상의 예로 주택가격이 3억원이면 주택가액은 2억7000만원입니다. 선순위채권 5000만원과 갱신 보증금 2억원의 합은 2억5000만원입니다. 이 예시는 HUG 기본 계산 구조를 이해하기 위한 것이며 실제 가입 승인 결과가 아닙니다. 주택 유형, 가격자료, 계약기간, 전입·확정일자, 임대인·소유자 관계, 특약과 제출서류 중 하나라도 달라지면 기관의 판단이 달라질 수 있습니다. 등기사항증명서 확인만으로 보증금 반환을 보장할 수 없고, 계산 결과가 한도에 가깝거나 권리 변동이 있으면 갱신 서명 전에 HUG 콜센터 1566-9009 또는 이용 중인 보증기관에 상품명으로 확인하세요. 계약서·등기사항증명서·가격자료의 기준일이 맞고 신청기한까지 확인했을 때 비로소 갱신 여부를 결정할 준비가 된 것입니다.
자주 묻는 질문
Q. KB시세와 부동산테크 시세가 다르면 어느 금액을 넣나요? A. HUG는 주택 유형별 가격정보와 적용순서를 정해 두므로, 임의로 유리한 금액을 고르기보다 신청하려는 상품의 현재 기준을 확인해야 합니다. 같은 기관이라도 주택 유형과 자료 기준일에 따라 적용 방식이 달라질 수 있습니다.
Q. 집주인이 바뀌면 기존 보증도 자동으로 이어지나요? A. 소유권이 바뀌었다고 기존 보증의 승계나 변경이 자동이라고 단정할 수 없습니다. 새 등기사항증명서와 보증서, 갱신계약서를 준비해 보증기관에 변경 절차를 확인하세요.
Q. 보증료가 낮으면 보증 가입 조건도 더 느슨한가요? A. 보증료와 가입 가능 여부는 같은 판단이 아닙니다. 보증료율은 상품·조건에 따라 달라지고, 주택가격·선순위채권·계약요건은 별도로 심사될 수 있습니다.
Q. 갱신계약서에 임대인이 새로운 특약을 넣자고 하면 어떻게 하나요? A. 기존 계약과 달라진 문구가 보증기관의 계약서 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 특약만 보고 서명 여부를 단정하지 않는 편이 좋습니다. 새 계약서와 기존 보증서를 함께 제시해 해당 상품의 심사 가능 여부를 확인하세요.
Q. 갱신하면서 전입신고나 확정일자를 다시 해야 하나요? A. 갱신 방식과 보증금 변동, 기존 대항요건·확정일자 상태에 따라 확인할 내용이 달라져 일률적으로 답하기 어렵습니다. 계약서와 현재 전입·확정일자 상태를 가지고 관할 주민센터나 보증기관, 필요한 경우 전문가에게 확인하세요.
Q. 등기사항증명서 발급일이 계약일보다 며칠 빠르면 괜찮나요? A. 모든 계약에 공통으로 적용되는 하루 단위 기준을 여기서 정할 수는 없습니다. 서명일에 가까운 자료를 다시 확인하고 그 사이 권리 변동이 있었다면 이전 자료로 진행하지 마세요.
